Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 317 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 72 900,88 € | 72 900,88 € |
| Salaire net mensuel minimum | 220 912 € / mois | 208 288 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 985 400 € | 13 302 900 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 307 938 € | 12 625 438 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 317 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 148 010 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 185 163 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 317 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 422 542,96 € | 452 267,60 € | 11 894 957,04 € |
| Année 2 | 438 576,05 € | 436 234,51 € | 11 456 380,99 € |
| Année 3 | 455 217,54 € | 419 593,02 € | 11 001 163,45 € |
| Année 4 | 472 490,47 € | 402 320,09 € | 10 528 672,98 € |
| Année 5 | 490 418,79 € | 384 391,77 € | 10 038 254,19 € |
| Année 6 | 509 027,42 € | 365 783,14 € | 9 529 226,77 € |
| Année 7 | 528 342,12 € | 346 468,44 € | 9 000 884,65 € |
| Année 8 | 548 389,69 € | 326 420,87 € | 8 452 494,96 € |
| Année 9 | 569 197,97 € | 305 612,59 € | 7 883 296,99 € |
| Année 10 | 590 795,82 € | 284 014,74 € | 7 292 501,17 € |
| Année 11 | 613 213,16 € | 261 597,40 € | 6 679 288,01 € |
| Année 12 | 636 481,11 € | 238 329,45 € | 6 042 806,90 € |
| Année 13 | 660 631,97 € | 214 178,59 € | 5 382 174,93 € |
| Année 14 | 685 699,24 € | 189 111,32 € | 4 696 475,69 € |
| Année 15 | 711 717,61 € | 163 092,95 € | 3 984 758,08 € |
| Année 16 | 738 723,24 € | 136 087,32 € | 3 246 034,84 € |
| Année 17 | 766 753,61 € | 108 056,95 € | 2 479 281,23 € |
| Année 18 | 795 847,56 € | 78 963,00 € | 1 683 433,67 € |
| Année 19 | 826 045,47 € | 48 765,09 € | 857 388,20 € |
| Année 20 | 857 388,20 € | 17 421,35 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 317 500 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 208 288 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 231 750 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.