Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 346 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 73 069,55 € | 73 069,55 € |
| Salaire net mensuel minimum | 221 423 € / mois | 208 770 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 987 680 € | 13 333 680 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 308 650 € | 12 654 650 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 346 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 148 352 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 185 590 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 346 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 423 520,55 € | 453 314,05 € | 11 922 479,45 € |
| Année 2 | 439 590,73 € | 437 243,87 € | 11 482 888,72 € |
| Année 3 | 456 270,73 € | 420 563,87 € | 11 026 617,99 € |
| Année 4 | 473 583,63 € | 403 250,97 € | 10 553 034,36 € |
| Année 5 | 491 553,41 € | 385 281,19 € | 10 061 480,95 € |
| Année 6 | 510 205,09 € | 366 629,51 € | 9 551 275,86 € |
| Année 7 | 529 564,49 € | 347 270,11 € | 9 021 711,37 € |
| Année 8 | 549 658,44 € | 327 176,16 € | 8 472 052,93 € |
| Année 9 | 570 514,89 € | 306 319,71 € | 7 901 538,04 € |
| Année 10 | 592 162,69 € | 284 671,91 € | 7 309 375,35 € |
| Année 11 | 614 631,89 € | 262 202,71 € | 6 694 743,46 € |
| Année 12 | 637 953,70 € | 238 880,90 € | 6 056 789,76 € |
| Année 13 | 662 160,39 € | 214 674,21 € | 5 394 629,37 € |
| Année 14 | 687 285,66 € | 189 548,94 € | 4 707 343,71 € |
| Année 15 | 713 364,23 € | 163 470,37 € | 3 993 979,48 € |
| Année 16 | 740 432,37 € | 136 402,23 € | 3 253 547,11 € |
| Année 17 | 768 527,58 € | 108 307,02 € | 2 485 019,53 € |
| Année 18 | 797 688,84 € | 79 145,76 € | 1 687 330,69 € |
| Année 19 | 827 956,60 € | 48 878,00 € | 859 374,09 € |
| Année 20 | 859 374,09 € | 17 461,74 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 346 000 € sur 20 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 208 770 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 987 680 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 308 650 € (2,5%).
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.