Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 385 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 73 303,33 € | 73 303,33 € |
| Salaire net mensuel minimum | 222 131 € / mois | 209 438 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 990 840 € | 13 376 340 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 309 638 € | 12 695 138 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 385 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 148 826 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 186 183 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 385 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 424 875,57 € | 454 764,39 € | 11 960 624,43 € |
| Année 2 | 440 997,18 € | 438 642,78 € | 11 519 627,25 € |
| Année 3 | 457 730,52 € | 421 909,44 € | 11 061 896,73 € |
| Année 4 | 475 098,80 € | 404 541,16 € | 10 586 797,93 € |
| Année 5 | 493 126,12 € | 386 513,84 € | 10 093 671,81 € |
| Année 6 | 511 837,45 € | 367 802,51 € | 9 581 834,36 € |
| Année 7 | 531 258,76 € | 348 381,20 € | 9 050 575,60 € |
| Année 8 | 551 417,05 € | 328 222,91 € | 8 499 158,55 € |
| Année 9 | 572 340,18 € | 307 299,78 € | 7 926 818,37 € |
| Année 10 | 594 057,25 € | 285 582,71 € | 7 332 761,12 € |
| Année 11 | 616 598,35 € | 263 041,61 € | 6 716 162,77 € |
| Année 12 | 639 994,78 € | 239 645,18 € | 6 076 167,99 € |
| Année 13 | 664 278,93 € | 215 361,03 € | 5 411 889,06 € |
| Année 14 | 689 484,54 € | 190 155,42 € | 4 722 404,52 € |
| Année 15 | 715 646,59 € | 163 993,37 € | 4 006 757,93 € |
| Année 16 | 742 801,31 € | 136 838,65 € | 3 263 956,62 € |
| Année 17 | 770 986,39 € | 108 653,57 € | 2 492 970,23 € |
| Année 18 | 800 240,95 € | 79 399,01 € | 1 692 729,28 € |
| Année 19 | 830 605,57 € | 49 034,39 € | 862 123,71 € |
| Année 20 | 862 123,71 € | 17 517,62 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 385 500 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 209 438 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 990 840 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 309 638 € (2,5%).
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.