Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 773 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 65 669,98 € | 65 669,98 € |
| Salaire net mensuel minimum | 199 000 € / mois | 187 629 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 021 840 € | 13 794 840 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 319 325 € | 13 092 325 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 773 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 153 476 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 191 995 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 773 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 314 419,82 € | 473 619,94 € | 12 458 580,18 € |
| Année 2 | 326 415,34 € | 461 624,42 € | 12 132 164,84 € |
| Année 3 | 338 868,52 € | 449 171,24 € | 11 793 296,32 € |
| Année 4 | 351 796,79 € | 436 242,97 € | 11 441 499,53 € |
| Année 5 | 365 218,29 € | 422 821,47 € | 11 076 281,24 € |
| Année 6 | 379 151,83 € | 408 887,93 € | 10 697 129,41 € |
| Année 7 | 393 616,96 € | 394 422,80 € | 10 303 512,45 € |
| Année 8 | 408 633,94 € | 379 405,82 € | 9 894 878,51 € |
| Année 9 | 424 223,85 € | 363 815,91 € | 9 470 654,66 € |
| Année 10 | 440 408,56 € | 347 631,20 € | 9 030 246,10 € |
| Année 11 | 457 210,72 € | 330 829,04 € | 8 573 035,38 € |
| Année 12 | 474 653,89 € | 313 385,87 € | 8 098 381,49 € |
| Année 13 | 492 762,56 € | 295 277,20 € | 7 605 618,93 € |
| Année 14 | 511 562,08 € | 276 477,68 € | 7 094 056,85 € |
| Année 15 | 531 078,85 € | 256 960,91 € | 6 562 978,00 € |
| Année 16 | 551 340,18 € | 236 699,58 € | 6 011 637,82 € |
| Année 17 | 572 374,53 € | 215 665,23 € | 5 439 263,29 € |
| Année 18 | 594 211,34 € | 193 828,42 € | 4 845 051,95 € |
| Année 19 | 616 881,29 € | 171 158,47 € | 4 228 170,66 € |
| Année 20 | 640 416,11 € | 147 623,65 € | 3 587 754,55 € |
| Année 21 | 664 848,81 € | 123 190,95 € | 2 922 905,74 € |
| Année 22 | 690 213,63 € | 97 826,13 € | 2 232 692,11 € |
| Année 23 | 716 546,18 € | 71 493,58 € | 1 516 145,93 € |
| Année 24 | 743 883,35 € | 44 156,41 € | 772 262,58 € |
| Année 25 | 772 262,58 € | 15 776,30 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 773 000 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 153 276 € pour cette enveloppe de financement.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 021 840 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 319 325 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.