Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 778 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 75 629,30 € | 75 629,30 € |
| Salaire net mensuel minimum | 229 180 € / mois | 216 084 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 022 280 € | 13 800 780 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 319 463 € | 13 097 963 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 778 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 153 542 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 192 078 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 778 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 438 357,25 € | 469 194,35 € | 12 340 142,75 € |
| Année 2 | 454 990,41 € | 452 561,19 € | 11 885 152,34 € |
| Année 3 | 472 254,69 € | 435 296,91 € | 11 412 897,65 € |
| Année 4 | 490 174,09 € | 417 377,51 € | 10 922 723,56 € |
| Année 5 | 508 773,41 € | 398 778,19 € | 10 413 950,15 € |
| Année 6 | 528 078,50 € | 379 473,10 € | 9 885 871,65 € |
| Année 7 | 548 116,08 € | 359 435,52 € | 9 337 755,57 € |
| Année 8 | 568 913,98 € | 338 637,62 € | 8 768 841,59 € |
| Année 9 | 590 501,03 € | 317 050,57 € | 8 178 340,56 € |
| Année 10 | 612 907,19 € | 294 644,41 € | 7 565 433,37 € |
| Année 11 | 636 163,55 € | 271 388,05 € | 6 929 269,82 € |
| Année 12 | 660 302,36 € | 247 249,24 € | 6 268 967,46 € |
| Année 13 | 685 357,08 € | 222 194,52 € | 5 583 610,38 € |
| Année 14 | 711 362,50 € | 196 189,10 € | 4 872 247,88 € |
| Année 15 | 738 354,67 € | 169 196,93 € | 4 133 893,21 € |
| Année 16 | 766 371,03 € | 141 180,57 € | 3 367 522,18 € |
| Année 17 | 795 450,46 € | 112 101,14 € | 2 572 071,72 € |
| Année 18 | 825 633,30 € | 81 918,30 € | 1 746 438,42 € |
| Année 19 | 856 961,42 € | 50 590,18 € | 889 477,00 € |
| Année 20 | 889 477,00 € | 18 073,37 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 778 500 € sur 20 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 216 084 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 022 280 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 319 463 € (2,5%).
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.