Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 878 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 76 218,19 € | 76 218,19 € |
| Salaire net mensuel minimum | 230 964 € / mois | 217 766 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 030 240 € | 13 908 240 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 321 950 € | 13 199 950 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 878 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 154 736 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 193 570 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 878 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 441 770,55 € | 472 847,73 € | 12 436 229,45 € |
| Année 2 | 458 533,23 € | 456 085,05 € | 11 977 696,22 € |
| Année 3 | 475 931,96 € | 438 686,32 € | 11 501 764,26 € |
| Année 4 | 493 990,87 € | 420 627,41 € | 11 007 773,39 € |
| Année 5 | 512 735,02 € | 401 883,26 € | 10 495 038,37 € |
| Année 6 | 532 190,40 € | 382 427,88 € | 9 962 847,97 € |
| Année 7 | 552 384,02 € | 362 234,26 € | 9 410 463,95 € |
| Année 8 | 573 343,85 € | 341 274,43 € | 8 837 120,10 € |
| Année 9 | 595 099,01 € | 319 519,27 € | 8 242 021,09 € |
| Année 10 | 617 679,64 € | 296 938,64 € | 7 624 341,45 € |
| Année 11 | 641 117,07 € | 273 501,21 € | 6 983 224,38 € |
| Année 12 | 665 443,82 € | 249 174,46 € | 6 317 780,56 € |
| Année 13 | 690 693,65 € | 223 924,63 € | 5 627 086,91 € |
| Année 14 | 716 901,55 € | 197 716,73 € | 4 910 185,36 € |
| Année 15 | 744 103,92 € | 170 514,36 € | 4 166 081,44 € |
| Année 16 | 772 338,44 € | 142 279,84 € | 3 393 743,00 € |
| Année 17 | 801 644,29 € | 112 973,99 € | 2 592 098,71 € |
| Année 18 | 832 062,15 € | 82 556,13 € | 1 760 036,56 € |
| Année 19 | 863 634,19 € | 50 984,09 € | 896 402,37 € |
| Année 20 | 896 402,37 € | 18 214,09 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 878 000 € sur 20 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 217 766 €.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 154 536 € pour cette enveloppe de financement.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.