Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 778 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 75 626,34 € | 75 626,34 € |
| Salaire net mensuel minimum | 229 171 € / mois | 216 075 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 022 240 € | 13 800 240 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 319 450 € | 13 097 450 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 778 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 153 536 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 192 070 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 778 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 438 340,09 € | 469 175,99 € | 12 339 659,91 € |
| Année 2 | 454 972,59 € | 452 543,49 € | 11 884 687,32 € |
| Année 3 | 472 236,24 € | 435 279,84 € | 11 412 451,08 € |
| Année 4 | 490 154,93 € | 417 361,15 € | 10 922 296,15 € |
| Année 5 | 508 753,53 € | 398 762,55 € | 10 413 542,62 € |
| Année 6 | 528 057,83 € | 379 458,25 € | 9 885 484,79 € |
| Année 7 | 548 094,62 € | 359 421,46 € | 9 337 390,17 € |
| Année 8 | 568 891,71 € | 338 624,37 € | 8 768 498,46 € |
| Année 9 | 590 477,94 € | 317 038,14 € | 8 178 020,52 € |
| Année 10 | 612 883,21 € | 294 632,87 € | 7 565 137,31 € |
| Année 11 | 636 138,64 € | 271 377,44 € | 6 928 998,67 € |
| Année 12 | 660 276,50 € | 247 239,58 € | 6 268 722,17 € |
| Année 13 | 685 330,26 € | 222 185,82 € | 5 583 391,91 € |
| Année 14 | 711 334,66 € | 196 181,42 € | 4 872 057,25 € |
| Année 15 | 738 325,76 € | 169 190,32 € | 4 133 731,49 € |
| Année 16 | 766 341,03 € | 141 175,05 € | 3 367 390,46 € |
| Année 17 | 795 419,34 € | 112 096,74 € | 2 571 971,12 € |
| Année 18 | 825 600,99 € | 81 915,09 € | 1 746 370,13 € |
| Année 19 | 856 927,86 € | 50 588,22 € | 889 442,27 € |
| Année 20 | 889 442,27 € | 18 072,65 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 778 000 € sur 20 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 153 336 € pour cette enveloppe de financement.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 022 240 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 319 450 € (2,5%).
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.