Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 1 604 000 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,30 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 13 504,68 € | 13 504,68 € |
| Salaire net mensuel minimum | 40 923 € / mois | 38 585 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 128 320 € | 1 732 320 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 40 100 € | 1 644 100 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 1 604 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 19 448 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 24 460 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Emprunter 1 604 000 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 110 789,88 € | 51 266,28 € | 1 493 210,12 € |
| Année 2 | 114 501,75 € | 47 554,41 € | 1 378 708,37 € |
| Année 3 | 118 338,01 € | 43 718,15 € | 1 260 370,36 € |
| Année 4 | 122 302,76 € | 39 753,40 € | 1 138 067,60 € |
| Année 5 | 126 400,36 € | 35 655,80 € | 1 011 667,24 € |
| Année 6 | 130 635,25 € | 31 420,91 € | 881 031,99 € |
| Année 7 | 135 012,02 € | 27 044,14 € | 746 019,97 € |
| Année 8 | 139 535,41 € | 22 520,75 € | 606 484,56 € |
| Année 9 | 144 210,38 € | 17 845,78 € | 462 274,18 € |
| Année 10 | 149 041,97 € | 13 014,19 € | 313 232,21 € |
| Année 11 | 154 035,44 € | 8 020,72 € | 159 196,77 € |
| Année 12 | 159 196,77 € | 2 859,98 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 1 604 000 € sur 12 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 19 248 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 38 585 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.