Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 2 000 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 9 780,34 € | 9 780,34 € |
| Salaire net mensuel minimum | 29 637 € / mois | 27 944 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 160 000 € | 2 160 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 50 000 € | 2 050 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 2 000 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 24 200 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 30 400 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 2 000 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 34 013,91 € | 83 350,17 € | 1 965 986,09 € |
| Année 2 | 35 470,29 € | 81 893,79 € | 1 930 515,80 € |
| Année 3 | 36 989,07 € | 80 375,01 € | 1 893 526,73 € |
| Année 4 | 38 572,87 € | 78 791,21 € | 1 854 953,86 € |
| Année 5 | 40 224,50 € | 77 139,58 € | 1 814 729,36 € |
| Année 6 | 41 946,81 € | 75 417,27 € | 1 772 782,55 € |
| Année 7 | 43 742,89 € | 73 621,19 € | 1 729 039,66 € |
| Année 8 | 45 615,86 € | 71 748,22 € | 1 683 423,80 € |
| Année 9 | 47 569,06 € | 69 795,02 € | 1 635 854,74 € |
| Année 10 | 49 605,85 € | 67 758,23 € | 1 586 248,89 € |
| Année 11 | 51 729,90 € | 65 634,18 € | 1 534 518,99 € |
| Année 12 | 53 944,85 € | 63 419,23 € | 1 480 574,14 € |
| Année 13 | 56 254,67 € | 61 109,41 € | 1 424 319,47 € |
| Année 14 | 58 663,39 € | 58 700,69 € | 1 365 656,08 € |
| Année 15 | 61 175,24 € | 56 188,84 € | 1 304 480,84 € |
| Année 16 | 63 794,64 € | 53 569,44 € | 1 240 686,20 € |
| Année 17 | 66 526,19 € | 50 837,89 € | 1 174 160,01 € |
| Année 18 | 69 374,71 € | 47 989,37 € | 1 104 785,30 € |
| Année 19 | 72 345,20 € | 45 018,88 € | 1 032 440,10 € |
| Année 20 | 75 442,88 € | 41 921,20 € | 956 997,22 € |
| Année 21 | 78 673,19 € | 38 690,89 € | 878 324,03 € |
| Année 22 | 82 041,82 € | 35 322,26 € | 796 282,21 € |
| Année 23 | 85 554,68 € | 31 809,40 € | 710 727,53 € |
| Année 24 | 89 217,96 € | 28 146,12 € | 621 509,57 € |
| Année 25 | 93 038,13 € | 24 325,95 € | 528 471,44 € |
| Année 26 | 97 021,80 € | 20 342,28 € | 431 449,64 € |
| Année 27 | 101 176,10 € | 16 187,98 € | 330 273,54 € |
| Année 28 | 105 508,25 € | 11 855,83 € | 224 765,29 € |
| Année 29 | 110 025,91 € | 7 338,17 € | 114 739,38 € |
| Année 30 | 114 739,38 € | 2 627,08 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 2 000 000 € sur 30 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 27 944 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 200 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.