Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 20 852 500 € étalé sur une durée de 12 ans (144 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,54 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 177 947,88 € | 177 947,88 € |
| Salaire net mensuel minimum | 539 236 € / mois | 508 423 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 668 200 € | 22 520 700 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 521 313 € | 21 373 813 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 20 852 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 250 430 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 313 188 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
Emprunter 20 852 500 € sur une durée courte de 12 ans est une stratégie principalement réservée aux secundo-accédants, aux investisseurs locatifs ou aux emprunteurs disposant d'une capacité de remboursement élevée.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 1 420 089,96 € | 715 284,60 € | 19 432 410,04 € |
| Année 2 | 1 471 184,87 € | 664 189,69 € | 17 961 225,17 € |
| Année 3 | 1 524 118,20 € | 611 256,36 € | 16 437 106,97 € |
| Année 4 | 1 578 956,04 € | 556 418,52 € | 14 858 150,93 € |
| Année 5 | 1 635 766,94 € | 499 607,62 € | 13 222 383,99 € |
| Année 6 | 1 694 621,92 € | 440 752,64 € | 11 527 762,07 € |
| Année 7 | 1 755 594,52 € | 379 780,04 € | 9 772 167,55 € |
| Année 8 | 1 818 760,88 € | 316 613,68 € | 7 953 406,67 € |
| Année 9 | 1 884 199,99 € | 251 174,57 € | 6 069 206,68 € |
| Année 10 | 1 951 993,61 € | 183 380,95 € | 4 117 213,07 € |
| Année 11 | 2 022 226,45 € | 113 148,11 € | 2 094 986,62 € |
| Année 12 | 2 094 986,62 € | 40 388,32 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 20 852 500 € sur 12 ans :
Vous préparez un achat immobilier ? Sélectionnez votre salaire mensuel pour consulter une estimation de votre capacité d’emprunt et mieux définir votre budget.
Estimations indicatives : la capacité d’emprunt réelle dépend notamment des charges, de l’apport, de l’assurance, du taux proposé et de l’analyse du dossier.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 250 230 € pour cette enveloppe de financement.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 2 085 250 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 508 423 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 668 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 521 313 € (2,5%).
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.