Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 654 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 21 626,13 € | 21 626,13 € |
| Salaire net mensuel minimum | 65 534 € / mois | 61 789 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 292 320 € | 3 946 320 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 91 350 € | 3 745 350 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 654 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 44 048 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 55 210 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 654 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 125 347,87 € | 134 165,69 € | 3 528 652,13 € |
| Année 2 | 130 104,11 € | 129 409,45 € | 3 398 548,02 € |
| Année 3 | 135 040,82 € | 124 472,74 € | 3 263 507,20 € |
| Année 4 | 140 164,86 € | 119 348,70 € | 3 123 342,34 € |
| Année 5 | 145 483,33 € | 114 030,23 € | 2 977 859,01 € |
| Année 6 | 151 003,58 € | 108 509,98 € | 2 826 855,43 € |
| Année 7 | 156 733,32 € | 102 780,24 € | 2 670 122,11 € |
| Année 8 | 162 680,46 € | 96 833,10 € | 2 507 441,65 € |
| Année 9 | 168 853,27 € | 90 660,29 € | 2 338 588,38 € |
| Année 10 | 175 260,30 € | 84 253,26 € | 2 163 328,08 € |
| Année 11 | 181 910,43 € | 77 603,13 € | 1 981 417,65 € |
| Année 12 | 188 812,89 € | 70 700,67 € | 1 792 604,76 € |
| Année 13 | 195 977,29 € | 63 536,27 € | 1 596 627,47 € |
| Année 14 | 203 413,49 € | 56 100,07 € | 1 393 213,98 € |
| Année 15 | 211 131,89 € | 48 381,67 € | 1 182 082,09 € |
| Année 16 | 219 143,16 € | 40 370,40 € | 962 938,93 € |
| Année 17 | 227 458,38 € | 32 055,18 € | 735 480,55 € |
| Année 18 | 236 089,14 € | 23 424,42 € | 499 391,41 € |
| Année 19 | 245 047,38 € | 14 466,18 € | 254 344,03 € |
| Année 20 | 254 344,03 € | 5 168,02 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 654 000 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 61 789 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 292 320 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 91 350 € (2,5%).
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.