Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 670 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 21 625,54 € | 21 625,54 € |
| Salaire net mensuel minimum | 65 532 € / mois | 61 787 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 293 600 € | 3 963 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 91 750 € | 3 761 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 670 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 44 240 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 55 450 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 670 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 126 571,16 € | 132 935,32 € | 3 543 428,84 € |
| Année 2 | 131 308,32 € | 128 198,16 € | 3 412 120,52 € |
| Année 3 | 136 222,81 € | 123 283,67 € | 3 275 897,71 € |
| Année 4 | 141 321,24 € | 118 185,24 € | 3 134 576,47 € |
| Année 5 | 146 610,51 € | 112 895,97 € | 2 987 965,96 € |
| Année 6 | 152 097,69 € | 107 408,79 € | 2 835 868,27 € |
| Année 7 | 157 790,27 € | 101 716,21 € | 2 678 078,00 € |
| Année 8 | 163 695,91 € | 95 810,57 € | 2 514 382,09 € |
| Année 9 | 169 822,54 € | 89 683,94 € | 2 344 559,55 € |
| Année 10 | 176 178,52 € | 83 327,96 € | 2 168 381,03 € |
| Année 11 | 182 772,36 € | 76 734,12 € | 1 985 608,67 € |
| Année 12 | 189 613,00 € | 69 893,48 € | 1 795 995,67 € |
| Année 13 | 196 709,67 € | 62 796,81 € | 1 599 286,00 € |
| Année 14 | 204 071,95 € | 55 434,53 € | 1 395 214,05 € |
| Année 15 | 211 709,75 € | 47 796,73 € | 1 183 504,30 € |
| Année 16 | 219 633,44 € | 39 873,04 € | 963 870,86 € |
| Année 17 | 227 853,68 € | 31 652,80 € | 736 017,18 € |
| Année 18 | 236 381,56 € | 23 124,92 € | 499 635,62 € |
| Année 19 | 245 228,63 € | 14 277,85 € | 254 406,99 € |
| Année 20 | 254 406,99 € | 5 099,65 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 670 000 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 44 040 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 61 787 €.