Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 765 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 185,33 € | 22 185,33 € |
| Salaire net mensuel minimum | 67 228 € / mois | 63 387 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 301 200 € | 4 066 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 94 125 € | 3 859 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 765 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 45 380 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 56 875 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 765 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 129 847,51 € | 136 376,45 € | 3 635 152,49 € |
| Année 2 | 134 707,34 € | 131 516,62 € | 3 500 445,15 € |
| Année 3 | 139 749,05 € | 126 474,91 € | 3 360 696,10 € |
| Année 4 | 144 979,45 € | 121 244,51 € | 3 215 716,65 € |
| Année 5 | 150 405,62 € | 115 818,34 € | 3 065 311,03 € |
| Année 6 | 156 034,85 € | 110 189,11 € | 2 909 276,18 € |
| Année 7 | 161 874,78 € | 104 349,18 € | 2 747 401,40 € |
| Année 8 | 167 933,28 € | 98 290,68 € | 2 579 468,12 € |
| Année 9 | 174 218,53 € | 92 005,43 € | 2 405 249,59 € |
| Année 10 | 180 739,02 € | 85 484,94 € | 2 224 510,57 € |
| Année 11 | 187 503,56 € | 78 720,40 € | 2 037 007,01 € |
| Année 12 | 194 521,26 € | 71 702,70 € | 1 842 485,75 € |
| Année 13 | 201 801,63 € | 64 422,33 € | 1 640 684,12 € |
| Année 14 | 209 354,47 € | 56 869,49 € | 1 431 329,65 € |
| Année 15 | 217 189,97 € | 49 033,99 € | 1 214 139,68 € |
| Année 16 | 225 318,78 € | 40 905,18 € | 988 820,90 € |
| Année 17 | 233 751,82 € | 32 472,14 € | 755 069,08 € |
| Année 18 | 242 500,45 € | 23 723,51 € | 512 568,63 € |
| Année 19 | 251 576,54 € | 14 647,42 € | 260 992,09 € |
| Année 20 | 260 992,09 € | 5 231,66 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 765 000 € sur 20 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 301 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 94 125 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 376 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.