Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 769 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 211,85 € | 22 211,85 € |
| Salaire net mensuel minimum | 67 309 € / mois | 63 462 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 301 560 € | 4 071 060 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 94 238 € | 3 863 738 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 769 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 45 434 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 56 943 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 769 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 130 002,78 € | 136 539,42 € | 3 639 497,22 € |
| Année 2 | 134 868,38 € | 131 673,82 € | 3 504 628,84 € |
| Année 3 | 139 916,14 € | 126 626,06 € | 3 364 712,70 € |
| Année 4 | 145 152,77 € | 121 389,43 € | 3 219 559,93 € |
| Année 5 | 150 585,42 € | 115 956,78 € | 3 068 974,51 € |
| Année 6 | 156 221,39 € | 110 320,81 € | 2 912 753,12 € |
| Année 7 | 162 068,31 € | 104 473,89 € | 2 750 684,81 € |
| Année 8 | 168 134,04 € | 98 408,16 € | 2 582 550,77 € |
| Année 9 | 174 426,83 € | 92 115,37 € | 2 408 123,94 € |
| Année 10 | 180 955,10 € | 85 587,10 € | 2 227 168,84 € |
| Année 11 | 187 727,73 € | 78 814,47 € | 2 039 441,11 € |
| Année 12 | 194 753,81 € | 71 788,39 € | 1 844 687,30 € |
| Année 13 | 202 042,89 € | 64 499,31 € | 1 642 644,41 € |
| Année 14 | 209 604,78 € | 56 937,42 € | 1 433 039,63 € |
| Année 15 | 217 449,67 € | 49 092,53 € | 1 215 589,96 € |
| Année 16 | 225 588,17 € | 40 954,03 € | 990 001,79 € |
| Année 17 | 234 031,27 € | 32 510,93 € | 755 970,52 € |
| Année 18 | 242 790,39 € | 23 751,81 € | 513 180,13 € |
| Année 19 | 251 877,34 € | 14 664,86 € | 261 302,79 € |
| Année 20 | 261 302,79 € | 5 237,84 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 769 500 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 63 462 €.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 45 234 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.