Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 938 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 204,74 € | 23 204,74 € |
| Salaire net mensuel minimum | 70 317 € / mois | 66 299 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 315 040 € | 4 253 040 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 98 450 € | 4 036 450 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 938 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 47 456 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 59 470 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 3 938 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 135 814,01 € | 142 642,87 € | 3 802 185,99 € |
| Année 2 | 140 897,13 € | 137 559,75 € | 3 661 288,86 € |
| Année 3 | 146 170,52 € | 132 286,36 € | 3 515 118,34 € |
| Année 4 | 151 641,23 € | 126 815,65 € | 3 363 477,11 € |
| Année 5 | 157 316,73 € | 121 140,15 € | 3 206 160,38 € |
| Année 6 | 163 204,63 € | 115 252,25 € | 3 042 955,75 € |
| Année 7 | 169 312,91 € | 109 143,97 € | 2 873 642,84 € |
| Année 8 | 175 649,80 € | 102 807,08 € | 2 697 993,04 € |
| Année 9 | 182 223,86 € | 96 233,02 € | 2 515 769,18 € |
| Année 10 | 189 043,95 € | 89 412,93 € | 2 326 725,23 € |
| Année 11 | 196 119,32 € | 82 337,56 € | 2 130 605,91 € |
| Année 12 | 203 459,50 € | 74 997,38 € | 1 927 146,41 € |
| Année 13 | 211 074,39 € | 67 382,49 € | 1 716 072,02 € |
| Année 14 | 218 974,28 € | 59 482,60 € | 1 497 097,74 € |
| Année 15 | 227 169,87 € | 51 287,01 € | 1 269 927,87 € |
| Année 16 | 235 672,17 € | 42 784,71 € | 1 034 255,70 € |
| Année 17 | 244 492,70 € | 33 964,18 € | 789 763,00 € |
| Année 18 | 253 643,33 € | 24 813,55 € | 536 119,67 € |
| Année 19 | 263 136,48 € | 15 320,40 € | 272 983,19 € |
| Année 20 | 272 983,19 € | 5 471,99 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 938 000 € sur 20 ans :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.