Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 640 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 855,69 € | 23 855,69 € |
| Salaire net mensuel minimum | 72 290 € / mois | 68 159 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 371 200 € | 5 011 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 116 000 € | 4 756 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 640 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 880 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 000 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 640 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 114 218,13 € | 172 050,15 € | 4 525 781,87 € |
| Année 2 | 118 575,70 € | 167 692,58 € | 4 407 206,17 € |
| Année 3 | 123 099,52 € | 163 168,76 € | 4 284 106,65 € |
| Année 4 | 127 795,92 € | 158 472,36 € | 4 156 310,73 € |
| Année 5 | 132 671,52 € | 153 596,76 € | 4 023 639,21 € |
| Année 6 | 137 733,09 € | 148 535,19 € | 3 885 906,12 € |
| Année 7 | 142 987,77 € | 143 280,51 € | 3 742 918,35 € |
| Année 8 | 148 442,96 € | 137 825,32 € | 3 594 475,39 € |
| Année 9 | 154 106,23 € | 132 162,05 € | 3 440 369,16 € |
| Année 10 | 159 985,61 € | 126 282,67 € | 3 280 383,55 € |
| Année 11 | 166 089,26 € | 120 179,02 € | 3 114 294,29 € |
| Année 12 | 172 425,76 € | 113 842,52 € | 2 941 868,53 € |
| Année 13 | 179 004,04 € | 107 264,24 € | 2 762 864,49 € |
| Année 14 | 185 833,28 € | 100 435,00 € | 2 577 031,21 € |
| Année 15 | 192 923,08 € | 93 345,20 € | 2 384 108,13 € |
| Année 16 | 200 283,32 € | 85 984,96 € | 2 183 824,81 € |
| Année 17 | 207 924,39 € | 78 343,89 € | 1 975 900,42 € |
| Année 18 | 215 856,97 € | 70 411,31 € | 1 760 043,45 € |
| Année 19 | 224 092,21 € | 62 176,07 € | 1 535 951,24 € |
| Année 20 | 232 641,61 € | 53 626,67 € | 1 303 309,63 € |
| Année 21 | 241 517,19 € | 44 751,09 € | 1 061 792,44 € |
| Année 22 | 250 731,37 € | 35 536,91 € | 811 061,07 € |
| Année 23 | 260 297,10 € | 25 971,18 € | 550 763,97 € |
| Année 24 | 270 227,77 € | 16 040,51 € | 280 536,20 € |
| Année 25 | 280 536,20 € | 5 730,97 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 640 000 € sur 25 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 371 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 116 000 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 68 159 €.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 55 680 € pour cette enveloppe de financement.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.