Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 665 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 488,60 € | 27 488,60 € |
| Salaire net mensuel minimum | 83 299 € / mois | 78 539 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 373 200 € | 5 038 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 116 625 € | 4 781 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 665 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 180 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 375 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 665 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 160 886,82 € | 168 976,38 € | 4 504 113,18 € |
| Année 2 | 166 908,35 € | 162 954,85 € | 4 337 204,83 € |
| Année 3 | 173 155,24 € | 156 707,96 € | 4 164 049,59 € |
| Année 4 | 179 635,95 € | 150 227,25 € | 3 984 413,64 € |
| Année 5 | 186 359,17 € | 143 504,03 € | 3 798 054,47 € |
| Année 6 | 193 334,07 € | 136 529,13 € | 3 604 720,40 € |
| Année 7 | 200 569,98 € | 129 293,22 € | 3 404 150,42 € |
| Année 8 | 208 076,75 € | 121 786,45 € | 3 196 073,67 € |
| Année 9 | 215 864,46 € | 113 998,74 € | 2 980 209,21 € |
| Année 10 | 223 943,61 € | 105 919,59 € | 2 756 265,60 € |
| Année 11 | 232 325,18 € | 97 538,02 € | 2 523 940,42 € |
| Année 12 | 241 020,45 € | 88 842,75 € | 2 282 919,97 € |
| Année 13 | 250 041,12 € | 79 822,08 € | 2 032 878,85 € |
| Année 14 | 259 399,44 € | 70 463,76 € | 1 773 479,41 € |
| Année 15 | 269 108,02 € | 60 755,18 € | 1 504 371,39 € |
| Année 16 | 279 179,92 € | 50 683,28 € | 1 225 191,47 € |
| Année 17 | 289 628,80 € | 40 234,40 € | 935 562,67 € |
| Année 18 | 300 468,78 € | 29 394,42 € | 635 093,89 € |
| Année 19 | 311 714,45 € | 18 148,75 € | 323 379,44 € |
| Année 20 | 323 379,44 € | 6 482,20 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 665 000 € sur 20 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 466 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 78 539 €.