Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 738 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 921,70 € | 27 921,70 € |
| Salaire net mensuel minimum | 84 611 € / mois | 79 776 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 379 080 € | 5 117 580 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 118 463 € | 4 856 963 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 738 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 062 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 478 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 738 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 163 421,69 € | 171 638,71 € | 4 575 078,31 € |
| Année 2 | 169 538,08 € | 165 522,32 € | 4 405 540,23 € |
| Année 3 | 175 883,39 € | 159 177,01 € | 4 229 656,84 € |
| Année 4 | 182 466,20 € | 152 594,20 € | 4 047 190,64 € |
| Année 5 | 189 295,38 € | 145 765,02 € | 3 857 895,26 € |
| Année 6 | 196 380,16 € | 138 680,24 € | 3 661 515,10 € |
| Année 7 | 203 730,09 € | 131 330,31 € | 3 457 785,01 € |
| Année 8 | 211 355,12 € | 123 705,28 € | 3 246 429,89 € |
| Année 9 | 219 265,52 € | 115 794,88 € | 3 027 164,37 € |
| Année 10 | 227 472,00 € | 107 588,40 € | 2 799 692,37 € |
| Année 11 | 235 985,61 € | 99 074,79 € | 2 563 706,76 € |
| Année 12 | 244 817,87 € | 90 242,53 € | 2 318 888,89 € |
| Année 13 | 253 980,67 € | 81 079,73 € | 2 064 908,22 € |
| Année 14 | 263 486,42 € | 71 573,98 € | 1 801 421,80 € |
| Année 15 | 273 347,96 € | 61 712,44 € | 1 528 073,84 € |
| Année 16 | 283 578,57 € | 51 481,83 € | 1 244 495,27 € |
| Année 17 | 294 192,10 € | 40 868,30 € | 950 303,17 € |
| Année 18 | 305 202,86 € | 29 857,54 € | 645 100,31 € |
| Année 19 | 316 625,70 € | 18 434,70 € | 328 474,61 € |
| Année 20 | 328 474,61 € | 6 584,32 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 738 500 € sur 20 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 379 080 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 118 463 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 79 776 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.