Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 747 500 € étalé sur une durée de 15 ans (180 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,58 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 34 125,87 € | 34 125,87 € |
| Salaire net mensuel minimum | 103 412 € / mois | 97 502 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 379 800 € | 5 127 300 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 118 688 € | 4 866 188 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 747 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 170 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 613 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 15 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 747 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 243 519,90 € | 165 990,54 € | 4 503 980,10 € |
| Année 2 | 252 382,40 € | 157 128,04 € | 4 251 597,70 € |
| Année 3 | 261 567,43 € | 147 943,01 € | 3 990 030,27 € |
| Année 4 | 271 086,74 € | 138 423,70 € | 3 718 943,53 € |
| Année 5 | 280 952,47 € | 128 557,97 € | 3 437 991,06 € |
| Année 6 | 291 177,26 € | 118 333,18 € | 3 146 813,80 € |
| Année 7 | 301 774,17 € | 107 736,27 € | 2 845 039,63 € |
| Année 8 | 312 756,72 € | 96 753,72 € | 2 532 282,91 € |
| Année 9 | 324 138,96 € | 85 371,48 € | 2 208 143,95 € |
| Année 10 | 335 935,47 € | 73 574,97 € | 1 872 208,48 € |
| Année 11 | 348 161,26 € | 61 349,18 € | 1 524 047,22 € |
| Année 12 | 360 831,98 € | 48 678,46 € | 1 163 215,24 € |
| Année 13 | 373 963,88 € | 35 546,56 € | 789 251,36 € |
| Année 14 | 387 573,63 € | 21 936,81 € | 401 677,73 € |
| Année 15 | 401 677,73 € | 7 831,72 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 747 500 € sur 15 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 97 502 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.