Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 755 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 446,94 € | 24 446,94 € |
| Salaire net mensuel minimum | 74 082 € / mois | 69 848 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 380 400 € | 5 135 400 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 118 875 € | 4 873 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 755 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 260 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 725 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 755 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 117 048,95 € | 176 314,33 € | 4 637 951,05 € |
| Année 2 | 121 514,54 € | 171 848,74 € | 4 516 436,51 € |
| Année 3 | 126 150,47 € | 167 212,81 € | 4 390 286,04 € |
| Année 4 | 130 963,28 € | 162 400,00 € | 4 259 322,76 € |
| Année 5 | 135 959,69 € | 157 403,59 € | 4 123 363,07 € |
| Année 6 | 141 146,73 € | 152 216,55 € | 3 982 216,34 € |
| Année 7 | 146 531,66 € | 146 831,62 € | 3 835 684,68 € |
| Année 8 | 152 122,03 € | 141 241,25 € | 3 683 562,65 € |
| Année 9 | 157 925,68 € | 135 437,60 € | 3 525 636,97 € |
| Année 10 | 163 950,74 € | 129 412,54 € | 3 361 686,23 € |
| Année 11 | 170 205,68 € | 123 157,60 € | 3 191 480,55 € |
| Année 12 | 176 699,24 € | 116 664,04 € | 3 014 781,31 € |
| Année 13 | 183 440,56 € | 109 922,72 € | 2 831 340,75 € |
| Année 14 | 190 439,05 € | 102 924,23 € | 2 640 901,70 € |
| Année 15 | 197 704,54 € | 95 658,74 € | 2 443 197,16 € |
| Année 16 | 205 247,23 € | 88 116,05 € | 2 237 949,93 € |
| Année 17 | 213 077,67 € | 80 285,61 € | 2 024 872,26 € |
| Année 18 | 221 206,86 € | 72 156,42 € | 1 803 665,40 € |
| Année 19 | 229 646,18 € | 63 717,10 € | 1 574 019,22 € |
| Année 20 | 238 407,49 € | 54 955,79 € | 1 335 611,73 € |
| Année 21 | 247 503,05 € | 45 860,23 € | 1 088 108,68 € |
| Année 22 | 256 945,61 € | 36 417,67 € | 831 163,07 € |
| Année 23 | 266 748,44 € | 26 614,84 € | 564 414,63 € |
| Année 24 | 276 925,20 € | 16 438,08 € | 287 489,43 € |
| Année 25 | 287 489,43 € | 5 873,04 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 755 000 € sur 25 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 475 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 380 400 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 118 875 € (2,5%).