Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 755 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 252,77 € | 23 252,77 € |
| Salaire net mensuel minimum | 70 463 € / mois | 66 436 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 380 400 € | 5 135 400 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 118 875 € | 4 873 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 755 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 260 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 725 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 755 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 80 868,17 € | 198 165,07 € | 4 674 131,83 € |
| Année 2 | 84 330,78 € | 194 702,46 € | 4 589 801,05 € |
| Année 3 | 87 941,66 € | 191 091,58 € | 4 501 859,39 € |
| Année 4 | 91 707,15 € | 187 326,09 € | 4 410 152,24 € |
| Année 5 | 95 633,86 € | 183 399,38 € | 4 314 518,38 € |
| Année 6 | 99 728,73 € | 179 304,51 € | 4 214 789,65 € |
| Année 7 | 103 998,91 € | 175 034,33 € | 4 110 790,74 € |
| Année 8 | 108 451,92 € | 170 581,32 € | 4 002 338,82 € |
| Année 9 | 113 095,63 € | 165 937,61 € | 3 889 243,19 € |
| Année 10 | 117 938,15 € | 161 095,09 € | 3 771 305,04 € |
| Année 11 | 122 988,04 € | 156 045,20 € | 3 648 317,00 € |
| Année 12 | 128 254,10 € | 150 779,14 € | 3 520 062,90 € |
| Année 13 | 133 745,71 € | 145 287,53 € | 3 386 317,19 € |
| Année 14 | 139 472,45 € | 139 560,79 € | 3 246 844,74 € |
| Année 15 | 145 444,37 € | 133 588,87 € | 3 101 400,37 € |
| Année 16 | 151 672,00 € | 127 361,24 € | 2 949 728,37 € |
| Année 17 | 158 166,30 € | 120 866,94 € | 2 791 562,07 € |
| Année 18 | 164 938,66 € | 114 094,58 € | 2 626 623,41 € |
| Année 19 | 172 001,03 € | 107 032,21 € | 2 454 622,38 € |
| Année 20 | 179 365,75 € | 99 667,49 € | 2 275 256,63 € |
| Année 21 | 187 045,83 € | 91 987,41 € | 2 088 210,80 € |
| Année 22 | 195 054,77 € | 83 978,47 € | 1 893 156,03 € |
| Année 23 | 203 406,62 € | 75 626,62 € | 1 689 749,41 € |
| Année 24 | 212 116,09 € | 66 917,15 € | 1 477 633,32 € |
| Année 25 | 221 198,47 € | 57 834,77 € | 1 256 434,85 € |
| Année 26 | 230 669,75 € | 48 363,49 € | 1 025 765,10 € |
| Année 27 | 240 546,57 € | 38 486,67 € | 785 218,53 € |
| Année 28 | 250 846,30 € | 28 186,94 € | 534 372,23 € |
| Année 29 | 261 587,05 € | 17 446,19 € | 272 785,18 € |
| Année 30 | 272 785,18 € | 6 245,57 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 755 000 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 66 436 €.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 380 400 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 118 875 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 475 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.