Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 758 500 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 269,88 € | 23 269,88 € |
| Salaire net mensuel minimum | 70 515 € / mois | 66 485 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 380 680 € | 5 139 180 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 118 963 € | 4 877 463 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 758 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 302 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 778 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 758 500 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 80 927,63 € | 198 310,93 € | 4 677 572,37 € |
| Année 2 | 84 392,78 € | 194 845,78 € | 4 593 179,59 € |
| Année 3 | 88 006,32 € | 191 232,24 € | 4 505 173,27 € |
| Année 4 | 91 774,57 € | 187 463,99 € | 4 413 398,70 € |
| Année 5 | 95 704,16 € | 183 534,40 € | 4 317 694,54 € |
| Année 6 | 99 802,03 € | 179 436,53 € | 4 217 892,51 € |
| Année 7 | 104 075,37 € | 175 163,19 € | 4 113 817,14 € |
| Année 8 | 108 531,66 € | 170 706,90 € | 4 005 285,48 € |
| Année 9 | 113 178,76 € | 166 059,80 € | 3 892 106,72 € |
| Année 10 | 118 024,86 € | 161 213,70 € | 3 774 081,86 € |
| Année 11 | 123 078,45 € | 156 160,11 € | 3 651 003,41 € |
| Année 12 | 128 348,42 € | 150 890,14 € | 3 522 654,99 € |
| Année 13 | 133 844,05 € | 145 394,51 € | 3 388 810,94 € |
| Année 14 | 139 574,99 € | 139 663,57 € | 3 249 235,95 € |
| Année 15 | 145 551,31 € | 133 687,25 € | 3 103 684,64 € |
| Année 16 | 151 783,51 € | 127 455,05 € | 2 951 901,13 € |
| Année 17 | 158 282,59 € | 120 955,97 € | 2 793 618,54 € |
| Année 18 | 165 059,95 € | 114 178,61 € | 2 628 558,59 € |
| Année 19 | 172 127,47 € | 107 111,09 € | 2 456 431,12 € |
| Année 20 | 179 497,63 € | 99 740,93 € | 2 276 933,49 € |
| Année 21 | 187 183,33 € | 92 055,23 € | 2 089 750,16 € |
| Année 22 | 195 198,16 € | 84 040,40 € | 1 894 552,00 € |
| Année 23 | 203 556,17 € | 75 682,39 € | 1 690 995,83 € |
| Année 24 | 212 272,04 € | 66 966,52 € | 1 478 723,79 € |
| Année 25 | 221 361,11 € | 57 877,45 € | 1 257 362,68 € |
| Année 26 | 230 839,36 € | 48 399,20 € | 1 026 523,32 € |
| Année 27 | 240 723,43 € | 38 515,13 € | 785 799,89 € |
| Année 28 | 251 030,74 € | 28 207,82 € | 534 769,15 € |
| Année 29 | 261 779,38 € | 17 459,18 € | 272 989,77 € |
| Année 30 | 272 989,77 € | 6 250,32 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 758 500 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 66 485 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 57 102 € pour cette enveloppe de financement.