Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 900 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,70 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 28 924,18 € | 28 924,18 € |
| Salaire net mensuel minimum | 87 649 € / mois | 82 641 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 392 000 € | 5 292 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 122 500 € | 5 022 500 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 900 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 59 000 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 73 900 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 900 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 168 630,80 € | 178 459,36 € | 4 731 369,20 € |
| Année 2 | 174 977,03 € | 172 113,13 € | 4 556 392,17 € |
| Année 3 | 181 562,12 € | 165 528,04 € | 4 374 830,05 € |
| Année 4 | 188 395,00 € | 158 695,16 € | 4 186 435,05 € |
| Année 5 | 195 485,06 € | 151 605,10 € | 3 990 949,99 € |
| Année 6 | 202 841,92 € | 144 248,24 € | 3 788 108,07 € |
| Année 7 | 210 475,67 € | 136 614,49 € | 3 577 632,40 € |
| Année 8 | 218 396,71 € | 128 693,45 € | 3 359 235,69 € |
| Année 9 | 226 615,84 € | 120 474,32 € | 3 132 619,85 € |
| Année 10 | 235 144,26 € | 111 945,90 € | 2 897 475,59 € |
| Année 11 | 243 993,71 € | 103 096,45 € | 2 653 481,88 € |
| Année 12 | 253 176,14 € | 93 914,02 € | 2 400 305,74 € |
| Année 13 | 262 704,16 € | 84 386,00 € | 2 137 601,58 € |
| Année 14 | 272 590,75 € | 74 499,41 € | 1 865 010,83 € |
| Année 15 | 282 849,42 € | 64 240,74 € | 1 582 161,41 € |
| Année 16 | 293 494,15 € | 53 596,01 € | 1 288 667,26 € |
| Année 17 | 304 539,50 € | 42 550,66 € | 984 127,76 € |
| Année 18 | 316 000,53 € | 31 089,63 € | 668 127,23 € |
| Année 19 | 327 892,87 € | 19 197,29 € | 340 234,36 € |
| Année 20 | 340 234,36 € | 6 857,37 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 900 000 € sur 20 ans :
Oui, si vous êtes primo-accédant et sous réserve de respecter les conditions de ressources et de localisation géographique du logement.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 392 000 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 122 500 € (2,5%).