Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 910 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 28 932,26 € | 28 932,26 € |
| Salaire net mensuel minimum | 87 674 € / mois | 82 664 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 392 800 € | 5 302 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 122 750 € | 5 032 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 910 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 59 120 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 74 050 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 910 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 169 336,32 € | 177 850,80 € | 4 740 663,68 € |
| Année 2 | 175 674,07 € | 171 513,05 € | 4 564 989,61 € |
| Année 3 | 182 249,03 € | 164 938,09 € | 4 382 740,58 € |
| Année 4 | 189 070,09 € | 158 117,03 € | 4 193 670,49 € |
| Année 5 | 196 146,44 € | 151 040,68 € | 3 997 524,05 € |
| Année 6 | 203 487,61 € | 143 699,51 € | 3 794 036,44 € |
| Année 7 | 211 103,57 € | 136 083,55 € | 3 582 932,87 € |
| Année 8 | 219 004,56 € | 128 182,56 € | 3 363 928,31 € |
| Année 9 | 227 201,26 € | 119 985,86 € | 3 136 727,05 € |
| Année 10 | 235 704,75 € | 111 482,37 € | 2 901 022,30 € |
| Année 11 | 244 526,48 € | 102 660,64 € | 2 656 495,82 € |
| Année 12 | 253 678,40 € | 93 508,72 € | 2 402 817,42 € |
| Année 13 | 263 172,83 € | 84 014,29 € | 2 139 644,59 € |
| Année 14 | 273 022,63 € | 74 164,49 € | 1 866 621,96 € |
| Année 15 | 283 241,08 € | 63 946,04 € | 1 583 380,88 € |
| Année 16 | 293 841,95 € | 53 345,17 € | 1 289 538,93 € |
| Année 17 | 304 839,59 € | 42 347,53 € | 984 699,34 € |
| Année 18 | 316 248,87 € | 30 938,25 € | 668 450,47 € |
| Année 19 | 328 085,14 € | 19 101,98 € | 340 365,33 € |
| Année 20 | 340 365,33 € | 6 822,73 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 910 000 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 491 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 392 800 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 122 750 € (2,5%).