Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 8 020 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 39 219,18 € | 39 219,18 € |
| Salaire net mensuel minimum | 118 846 € / mois | 112 055 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 641 600 € | 8 661 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 200 500 € | 8 220 500 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 8 020 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 96 440 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 120 700 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 8 020 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 136 395,91 € | 334 234,25 € | 7 883 604,09 € |
| Année 2 | 142 236,09 € | 328 394,07 € | 7 741 368,00 € |
| Année 3 | 148 326,37 € | 322 303,79 € | 7 593 041,63 € |
| Année 4 | 154 677,41 € | 315 952,75 € | 7 438 364,22 € |
| Année 5 | 161 300,39 € | 309 329,77 € | 7 277 063,83 € |
| Année 6 | 168 206,95 € | 302 423,21 € | 7 108 856,88 € |
| Année 7 | 175 409,23 € | 295 220,93 € | 6 933 447,65 € |
| Année 8 | 182 919,91 € | 287 710,25 € | 6 750 527,74 € |
| Année 9 | 190 752,17 € | 279 877,99 € | 6 559 775,57 € |
| Année 10 | 198 919,80 € | 271 710,36 € | 6 360 855,77 € |
| Année 11 | 207 437,14 € | 263 193,02 € | 6 153 418,63 € |
| Année 12 | 216 319,20 € | 254 310,96 € | 5 937 099,43 € |
| Année 13 | 225 581,55 € | 245 048,61 € | 5 711 517,88 € |
| Année 14 | 235 240,53 € | 235 389,63 € | 5 476 277,35 € |
| Année 15 | 245 313,05 € | 225 317,11 € | 5 230 964,30 € |
| Année 16 | 255 816,85 € | 214 813,31 € | 4 975 147,45 € |
| Année 17 | 266 770,42 € | 203 859,74 € | 4 708 377,03 € |
| Année 18 | 278 193,01 € | 192 437,15 € | 4 430 184,02 € |
| Année 19 | 290 104,67 € | 180 525,49 € | 4 140 079,35 € |
| Année 20 | 302 526,37 € | 168 103,79 € | 3 837 552,98 € |
| Année 21 | 315 479,93 € | 155 150,23 € | 3 522 073,05 € |
| Année 22 | 328 988,18 € | 141 641,98 € | 3 193 084,87 € |
| Année 23 | 343 074,79 € | 127 555,37 € | 2 850 010,08 € |
| Année 24 | 357 764,56 € | 112 865,60 € | 2 492 245,52 € |
| Année 25 | 373 083,33 € | 97 546,83 € | 2 119 162,19 € |
| Année 26 | 389 058,02 € | 81 572,14 € | 1 730 104,17 € |
| Année 27 | 405 716,72 € | 64 913,44 € | 1 324 387,45 € |
| Année 28 | 423 088,70 € | 47 541,46 € | 901 298,75 € |
| Année 29 | 441 204,51 € | 29 425,65 € | 460 094,24 € |
| Année 30 | 460 094,24 € | 10 534,15 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 8 020 000 € sur 30 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 802 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 112 055 €.