Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 864 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 4 444,66 € | 4 444,66 € |
| Salaire net mensuel minimum | 13 469 € / mois | 12 699 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 69 160 € | 933 660 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 21 613 € | 886 113 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 864 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 10 574 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 13 368 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 864 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 21 280,45 € | 32 055,47 € | 843 219,55 € |
| Année 2 | 22 092,35 € | 31 243,57 € | 821 127,20 € |
| Année 3 | 22 935,19 € | 30 400,73 € | 798 192,01 € |
| Année 4 | 23 810,18 € | 29 525,74 € | 774 381,83 € |
| Année 5 | 24 718,57 € | 28 617,35 € | 749 663,26 € |
| Année 6 | 25 661,62 € | 27 674,30 € | 724 001,64 € |
| Année 7 | 26 640,63 € | 26 695,29 € | 697 361,01 € |
| Année 8 | 27 657,04 € | 25 678,88 € | 669 703,97 € |
| Année 9 | 28 712,17 € | 24 623,75 € | 640 991,80 € |
| Année 10 | 29 807,56 € | 23 528,36 € | 611 184,24 € |
| Année 11 | 30 944,78 € | 22 391,14 € | 580 239,46 € |
| Année 12 | 32 125,36 € | 21 210,56 € | 548 114,10 € |
| Année 13 | 33 350,97 € | 19 984,95 € | 514 763,13 € |
| Année 14 | 34 623,39 € | 18 712,53 € | 480 139,74 € |
| Année 15 | 35 944,29 € | 17 391,63 € | 444 195,45 € |
| Année 16 | 37 315,62 € | 16 020,30 € | 406 879,83 € |
| Année 17 | 38 739,25 € | 14 596,67 € | 368 140,58 € |
| Année 18 | 40 217,21 € | 13 118,71 € | 327 923,37 € |
| Année 19 | 41 751,56 € | 11 584,36 € | 286 171,81 € |
| Année 20 | 43 344,42 € | 9 991,50 € | 242 827,39 € |
| Année 21 | 44 998,06 € | 8 337,86 € | 197 829,33 € |
| Année 22 | 46 714,82 € | 6 621,10 € | 151 114,51 € |
| Année 23 | 48 497,04 € | 4 838,88 € | 102 617,47 € |
| Année 24 | 50 347,25 € | 2 988,67 € | 52 270,22 € |
| Année 25 | 52 270,22 € | 1 067,85 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 864 500 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 10 374 € pour cette enveloppe de financement.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 86 450 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 12 699 €.