Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 10 785 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 63 550,80 € | 63 550,80 € |
| Salaire net mensuel minimum | 192 578 € / mois | 181 574 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 862 800 € | 11 647 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 269 625 € | 11 054 625 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 10 785 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 129 620 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 162 175 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 10 785 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 371 953,60 € | 390 656,00 € | 10 413 046,40 € |
| Année 2 | 385 874,76 € | 376 734,84 € | 10 027 171,64 € |
| Année 3 | 400 316,90 € | 362 292,70 € | 9 626 854,74 € |
| Année 4 | 415 299,60 € | 347 310,00 € | 9 211 555,14 € |
| Année 5 | 430 843,05 € | 331 766,55 € | 8 780 712,09 € |
| Année 6 | 446 968,23 € | 315 641,37 € | 8 333 743,86 € |
| Année 7 | 463 696,96 € | 298 912,64 € | 7 870 046,90 € |
| Année 8 | 481 051,79 € | 281 557,81 € | 7 388 995,11 € |
| Année 9 | 499 056,16 € | 263 553,44 € | 6 889 938,95 € |
| Année 10 | 517 734,37 € | 244 875,23 € | 6 372 204,58 € |
| Année 11 | 537 111,64 € | 225 497,96 € | 5 835 092,94 € |
| Année 12 | 557 214,17 € | 205 395,43 € | 5 277 878,77 € |
| Année 13 | 578 069,08 € | 184 540,52 € | 4 699 809,69 € |
| Année 14 | 599 704,52 € | 162 905,08 € | 4 100 105,17 € |
| Année 15 | 622 149,68 € | 140 459,92 € | 3 477 955,49 € |
| Année 16 | 645 434,95 € | 117 174,65 € | 2 832 520,54 € |
| Année 17 | 669 591,69 € | 93 017,91 € | 2 162 928,85 € |
| Année 18 | 694 652,57 € | 67 957,03 € | 1 468 276,28 € |
| Année 19 | 720 651,39 € | 41 958,21 € | 747 624,89 € |
| Année 20 | 747 624,89 € | 14 986,34 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 10 785 000 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 181 574 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.