Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 1 204 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 6 190,14 € | 6 190,14 € |
| Salaire net mensuel minimum | 18 758 € / mois | 17 686 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 96 320 € | 1 300 320 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 30 100 € | 1 234 100 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 1 204 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 14 648 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 18 460 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 1 204 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 29 637,66 € | 44 644,02 € | 1 174 362,34 € |
| Année 2 | 30 768,34 € | 43 513,34 € | 1 143 594,00 € |
| Année 3 | 31 942,21 € | 42 339,47 € | 1 111 651,79 € |
| Année 4 | 33 160,84 € | 41 120,84 € | 1 078 490,95 € |
| Année 5 | 34 425,97 € | 39 855,71 € | 1 044 064,98 € |
| Année 6 | 35 739,37 € | 38 542,31 € | 1 008 325,61 € |
| Année 7 | 37 102,86 € | 37 178,82 € | 971 222,75 € |
| Année 8 | 38 518,38 € | 35 763,30 € | 932 704,37 € |
| Année 9 | 39 987,91 € | 34 293,77 € | 892 716,46 € |
| Année 10 | 41 513,52 € | 32 768,16 € | 851 202,94 € |
| Année 11 | 43 097,29 € | 31 184,39 € | 808 105,65 € |
| Année 12 | 44 741,50 € | 29 540,18 € | 763 364,15 € |
| Année 13 | 46 448,47 € | 27 833,21 € | 716 915,68 € |
| Année 14 | 48 220,51 € | 26 061,17 € | 668 695,17 € |
| Année 15 | 50 060,20 € | 24 221,48 € | 618 634,97 € |
| Année 16 | 51 970,07 € | 22 311,61 € | 566 664,90 € |
| Année 17 | 53 952,78 € | 20 328,90 € | 512 712,12 € |
| Année 18 | 56 011,13 € | 18 270,55 € | 456 700,99 € |
| Année 19 | 58 148,05 € | 16 133,63 € | 398 552,94 € |
| Année 20 | 60 366,47 € | 13 915,21 € | 338 186,47 € |
| Année 21 | 62 669,55 € | 11 612,13 € | 275 516,92 € |
| Année 22 | 65 060,47 € | 9 221,21 € | 210 456,45 € |
| Année 23 | 67 542,59 € | 6 739,09 € | 142 913,86 € |
| Année 24 | 70 119,44 € | 4 162,24 € | 72 794,42 € |
| Année 25 | 72 794,42 € | 1 487,10 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 1 204 000 € sur 25 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 96 320 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 30 100 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 17 686 €.