Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 325 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 72 945,27 € | 72 945,27 € |
| Salaire net mensuel minimum | 221 046 € / mois | 208 415 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 986 000 € | 13 311 000 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 308 125 € | 12 633 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 325 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 148 100 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 185 275 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 325 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 422 800,27 € | 452 542,97 € | 11 902 199,73 € |
| Année 2 | 438 843,13 € | 436 500,11 € | 11 463 356,60 € |
| Année 3 | 455 494,74 € | 419 848,50 € | 11 007 861,86 € |
| Année 4 | 472 778,19 € | 402 565,05 € | 10 535 083,67 € |
| Année 5 | 490 717,43 € | 384 625,81 € | 10 044 366,24 € |
| Année 6 | 509 337,39 € | 366 005,85 € | 9 535 028,85 € |
| Année 7 | 528 663,85 € | 346 679,39 € | 9 006 365,00 € |
| Année 8 | 548 723,63 € | 326 619,61 € | 8 457 641,37 € |
| Année 9 | 569 544,58 € | 305 798,66 € | 7 888 096,79 € |
| Année 10 | 591 155,57 € | 284 187,67 € | 7 296 941,22 € |
| Année 11 | 613 586,55 € | 261 756,69 € | 6 683 354,67 € |
| Année 12 | 636 868,70 € | 238 474,54 € | 6 046 485,97 € |
| Année 13 | 661 034,27 € | 214 308,97 € | 5 385 451,70 € |
| Année 14 | 686 116,76 € | 189 226,48 € | 4 699 334,94 € |
| Année 15 | 712 151,01 € | 163 192,23 € | 3 987 183,93 € |
| Année 16 | 739 173,10 € | 136 170,14 € | 3 248 010,83 € |
| Année 17 | 767 220,52 € | 108 122,72 € | 2 480 790,31 € |
| Année 18 | 796 332,20 € | 79 011,04 € | 1 684 458,11 € |
| Année 19 | 826 548,48 € | 48 794,76 € | 857 909,63 € |
| Année 20 | 857 909,63 € | 17 431,94 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 325 000 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 208 415 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.