Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 890 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 63 034,31 € | 63 034,31 € |
| Salaire net mensuel minimum | 191 013 € / mois | 180 098 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 031 200 € | 13 921 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 322 250 € | 13 212 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 890 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 154 880 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 193 750 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 890 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 219 219,75 € | 537 191,97 € | 12 670 780,25 € |
| Année 2 | 228 606,32 € | 527 805,40 € | 12 442 173,93 € |
| Année 3 | 238 394,78 € | 518 016,94 € | 12 203 779,15 € |
| Année 4 | 248 602,37 € | 507 809,35 € | 11 955 176,78 € |
| Année 5 | 259 247,02 € | 497 164,70 € | 11 695 929,76 € |
| Année 6 | 270 347,48 € | 486 064,24 € | 11 425 582,28 € |
| Année 7 | 281 923,22 € | 474 488,50 € | 11 143 659,06 € |
| Année 8 | 293 994,59 € | 462 417,13 € | 10 849 664,47 € |
| Année 9 | 306 582,85 € | 449 828,87 € | 10 543 081,62 € |
| Année 10 | 319 710,12 € | 436 701,60 € | 10 223 371,50 € |
| Année 11 | 333 399,46 € | 423 012,26 € | 9 889 972,04 € |
| Année 12 | 347 674,99 € | 408 736,73 € | 9 542 297,05 € |
| Année 13 | 362 561,73 € | 393 849,99 € | 9 179 735,32 € |
| Année 14 | 378 085,90 € | 378 325,82 € | 8 801 649,42 € |
| Année 15 | 394 274,80 € | 362 136,92 € | 8 407 374,62 € |
| Année 16 | 411 156,84 € | 345 254,88 € | 7 996 217,78 € |
| Année 17 | 428 761,76 € | 327 649,96 € | 7 567 456,02 € |
| Année 18 | 447 120,46 € | 309 291,26 € | 7 120 335,56 € |
| Année 19 | 466 265,30 € | 290 146,42 € | 6 654 070,26 € |
| Année 20 | 486 229,84 € | 270 181,88 € | 6 167 840,42 € |
| Année 21 | 507 049,22 € | 249 362,50 € | 5 660 791,20 € |
| Année 22 | 528 760,07 € | 227 651,65 € | 5 132 031,13 € |
| Année 23 | 551 400,53 € | 205 011,19 € | 4 580 630,60 € |
| Année 24 | 575 010,40 € | 181 401,32 € | 4 005 620,20 € |
| Année 25 | 599 631,20 € | 156 780,52 € | 3 405 989,00 € |
| Année 26 | 625 306,22 € | 131 105,50 € | 2 780 682,78 € |
| Année 27 | 652 080,59 € | 104 331,13 € | 2 128 602,19 € |
| Année 28 | 680 001,37 € | 76 410,35 € | 1 448 600,82 € |
| Année 29 | 709 117,69 € | 47 294,03 € | 739 483,13 € |
| Année 30 | 739 483,13 € | 16 931,03 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 890 000 € sur 30 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 154 680 € pour cette enveloppe de financement.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 289 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 031 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 322 250 € (2,5%).