Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 924 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 66 446,32 € | 66 446,32 € |
| Salaire net mensuel minimum | 201 352 € / mois | 189 847 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 033 920 € | 13 957 920 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 323 100 € | 13 247 100 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 924 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 155 288 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 194 260 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 12 924 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 318 136,86 € | 479 218,98 € | 12 605 863,14 € |
| Année 2 | 330 274,18 € | 467 081,66 € | 12 275 588,96 € |
| Année 3 | 342 874,58 € | 454 481,26 € | 11 932 714,38 € |
| Année 4 | 355 955,68 € | 441 400,16 € | 11 576 758,70 € |
| Année 5 | 369 535,86 € | 427 819,98 € | 11 207 222,84 € |
| Année 6 | 383 634,13 € | 413 721,71 € | 10 823 588,71 € |
| Année 7 | 398 270,27 € | 399 085,57 € | 10 425 318,44 € |
| Année 8 | 413 464,79 € | 383 891,05 € | 10 011 853,65 € |
| Année 9 | 429 239,01 € | 368 116,83 € | 9 582 614,64 € |
| Année 10 | 445 615,03 € | 351 740,81 € | 9 136 999,61 € |
| Année 11 | 462 615,82 € | 334 740,02 € | 8 674 383,79 € |
| Année 12 | 480 265,20 € | 317 090,64 € | 8 194 118,59 € |
| Année 13 | 498 587,95 € | 298 767,89 € | 7 695 530,64 € |
| Année 14 | 517 609,74 € | 279 746,10 € | 7 177 920,90 € |
| Année 15 | 537 357,21 € | 259 998,63 € | 6 640 563,69 € |
| Année 16 | 557 858,07 € | 239 497,77 € | 6 082 705,62 € |
| Année 17 | 579 141,06 € | 218 214,78 € | 5 503 564,56 € |
| Année 18 | 601 236,05 € | 196 119,79 € | 4 902 328,51 € |
| Année 19 | 624 173,97 € | 173 181,87 € | 4 278 154,54 € |
| Année 20 | 647 987,05 € | 149 368,79 € | 3 630 167,49 € |
| Année 21 | 672 708,57 € | 124 647,27 € | 2 957 458,92 € |
| Année 22 | 698 373,28 € | 98 982,56 € | 2 259 085,64 € |
| Année 23 | 725 017,11 € | 72 338,73 € | 1 534 068,53 € |
| Année 24 | 752 677,46 € | 44 678,38 € | 781 391,07 € |
| Année 25 | 781 391,07 € | 15 962,74 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 924 000 € sur 25 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 189 847 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 033 920 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 323 100 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.