Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 990 000 € étalé sur une durée de 15 ans (180 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,58 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 93 374,41 € | 93 374,41 € |
| Salaire net mensuel minimum | 282 953 € / mois | 266 784 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 039 200 € | 14 029 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 324 750 € | 13 314 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 990 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 156 080 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 195 250 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 15 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 990 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 666 313,45 € | 454 179,47 € | 12 323 686,55 € |
| Année 2 | 690 562,81 € | 429 930,11 € | 11 633 123,74 € |
| Année 3 | 715 694,64 € | 404 798,28 € | 10 917 429,10 € |
| Année 4 | 741 741,14 € | 378 751,78 € | 10 175 687,96 € |
| Année 5 | 768 735,54 € | 351 757,38 € | 9 406 952,42 € |
| Année 6 | 796 712,38 € | 323 780,54 € | 8 610 240,04 € |
| Année 7 | 825 707,34 € | 294 785,58 € | 7 784 532,70 € |
| Année 8 | 855 757,58 € | 264 735,34 € | 6 928 775,12 € |
| Année 9 | 886 901,40 € | 233 591,52 € | 6 041 873,72 € |
| Année 10 | 919 178,69 € | 201 314,23 € | 5 122 695,03 € |
| Année 11 | 952 630,64 € | 167 862,28 € | 4 170 064,39 € |
| Année 12 | 987 300,01 € | 133 192,91 € | 3 182 764,38 € |
| Année 13 | 1 023 231,11 € | 97 261,81 € | 2 159 533,27 € |
| Année 14 | 1 060 469,87 € | 60 023,05 € | 1 099 063,40 € |
| Année 15 | 1 099 063,40 € | 21 429,06 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 990 000 € sur 15 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 155 880 € pour cette enveloppe de financement.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 299 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 039 200 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 324 750 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.