Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 2 045 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 12 050,20 € | 12 050,20 € |
| Salaire net mensuel minimum | 36 516 € / mois | 34 429 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 163 600 € | 2 208 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 51 125 € | 2 096 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 2 045 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 24 740 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 31 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 2 045 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 70 528,08 € | 74 074,32 € | 1 974 471,92 € |
| Année 2 | 73 167,73 € | 71 434,67 € | 1 901 304,19 € |
| Année 3 | 75 906,20 € | 68 696,20 € | 1 825 397,99 € |
| Année 4 | 78 747,16 € | 65 855,24 € | 1 746 650,83 € |
| Année 5 | 81 694,42 € | 62 907,98 € | 1 664 956,41 € |
| Année 6 | 84 752,00 € | 59 850,40 € | 1 580 204,41 € |
| Année 7 | 87 924,00 € | 56 678,40 € | 1 492 280,41 € |
| Année 8 | 91 214,75 € | 53 387,65 € | 1 401 065,66 € |
| Année 9 | 94 628,66 € | 49 973,74 € | 1 306 437,00 € |
| Année 10 | 98 170,33 € | 46 432,07 € | 1 208 266,67 € |
| Année 11 | 101 844,57 € | 42 757,83 € | 1 106 422,10 € |
| Année 12 | 105 656,31 € | 38 946,09 € | 1 000 765,79 € |
| Année 13 | 109 610,71 € | 34 991,69 € | 891 155,08 € |
| Année 14 | 113 713,13 € | 30 889,27 € | 777 441,95 € |
| Année 15 | 117 969,08 € | 26 633,32 € | 659 472,87 € |
| Année 16 | 122 384,31 € | 22 218,09 € | 537 088,56 € |
| Année 17 | 126 964,80 € | 17 637,60 € | 410 123,76 € |
| Année 18 | 131 716,73 € | 12 885,67 € | 278 407,03 € |
| Année 19 | 136 646,50 € | 7 955,90 € | 141 760,53 € |
| Année 20 | 141 760,53 € | 2 841,60 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 2 045 000 € sur 20 ans :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 24 540 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.