Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 20 640 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 122 157,43 € | 122 157,43 € |
| Salaire net mensuel minimum | 370 174 € / mois | 349 021 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 651 200 € | 22 291 200 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 516 000 € | 21 156 000 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 20 640 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 247 880 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 310 000 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 20 640 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 708 040,32 € | 757 848,84 € | 19 931 959,68 € |
| Année 2 | 734 906,41 € | 730 982,75 € | 19 197 053,27 € |
| Année 3 | 762 791,96 € | 703 097,20 € | 18 434 261,31 € |
| Année 4 | 791 735,58 € | 674 153,58 € | 17 642 525,73 € |
| Année 5 | 821 777,46 € | 644 111,70 € | 16 820 748,27 € |
| Année 6 | 852 959,26 € | 612 929,90 € | 15 967 789,01 € |
| Année 7 | 885 324,22 € | 580 564,94 € | 15 082 464,79 € |
| Année 8 | 918 917,26 € | 546 971,90 € | 14 163 547,53 € |
| Année 9 | 953 784,92 € | 512 104,24 € | 13 209 762,61 € |
| Année 10 | 989 975,67 € | 475 913,49 € | 12 219 786,94 € |
| Année 11 | 1 027 539,66 € | 438 349,50 € | 11 192 247,28 € |
| Année 12 | 1 066 528,93 € | 399 360,23 € | 10 125 718,35 € |
| Année 13 | 1 106 997,68 € | 358 891,48 € | 9 018 720,67 € |
| Année 14 | 1 149 001,94 € | 316 887,22 € | 7 869 718,73 € |
| Année 15 | 1 192 600,04 € | 273 289,12 € | 6 677 118,69 € |
| Année 16 | 1 237 852,45 € | 228 036,71 € | 5 439 266,24 € |
| Année 17 | 1 284 821,92 € | 181 067,24 € | 4 154 444,32 € |
| Année 18 | 1 333 573,63 € | 132 315,53 € | 2 820 870,69 € |
| Année 19 | 1 384 175,19 € | 81 713,97 € | 1 436 695,50 € |
| Année 20 | 1 436 695,50 € | 29 192,37 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 20 640 000 € sur 20 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 247 680 € pour cette enveloppe de financement.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 2 064 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.