Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 20 885 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,88 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 108 859,63 € | 108 859,63 € |
| Salaire net mensuel minimum | 329 878 € / mois | 311 028 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 670 800 € | 22 555 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 522 125 € | 21 407 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 20 885 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 250 820 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 313 675 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
Financer 20 885 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 504 893,45 € | 801 422,11 € | 20 380 106,55 € |
| Année 2 | 524 835,46 € | 781 480,10 € | 19 855 271,09 € |
| Année 3 | 545 565,14 € | 760 750,42 € | 19 309 705,95 € |
| Année 4 | 567 113,59 € | 739 201,97 € | 18 742 592,36 € |
| Année 5 | 589 513,17 € | 716 802,39 € | 18 153 079,19 € |
| Année 6 | 612 797,45 € | 693 518,11 € | 17 540 281,74 € |
| Année 7 | 637 001,41 € | 669 314,15 € | 16 903 280,33 € |
| Année 8 | 662 161,37 € | 644 154,19 € | 16 241 118,96 € |
| Année 9 | 688 315,07 € | 618 000,49 € | 15 552 803,89 € |
| Année 10 | 715 501,78 € | 590 813,78 € | 14 837 302,11 € |
| Année 11 | 743 762,31 € | 562 553,25 € | 14 093 539,80 € |
| Année 12 | 773 139,03 € | 533 176,53 € | 13 320 400,77 € |
| Année 13 | 803 676,09 € | 502 639,47 € | 12 516 724,68 € |
| Année 14 | 835 419,28 € | 470 896,28 € | 11 681 305,40 € |
| Année 15 | 868 416,23 € | 437 899,33 € | 10 812 889,17 € |
| Année 16 | 902 716,49 € | 403 599,07 € | 9 910 172,68 € |
| Année 17 | 938 371,51 € | 367 944,05 € | 8 971 801,17 € |
| Année 18 | 975 434,85 € | 330 880,71 € | 7 996 366,32 € |
| Année 19 | 1 013 962,06 € | 292 353,50 € | 6 982 404,26 € |
| Année 20 | 1 054 011,01 € | 252 304,55 € | 5 928 393,25 € |
| Année 21 | 1 095 641,79 € | 210 673,77 € | 4 832 751,46 € |
| Année 22 | 1 138 916,88 € | 167 398,68 € | 3 693 834,58 € |
| Année 23 | 1 183 901,24 € | 122 414,32 € | 2 509 933,34 € |
| Année 24 | 1 230 662,36 € | 75 653,20 € | 1 279 270,98 € |
| Année 25 | 1 279 270,98 € | 27 045,13 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 20 885 000 € sur 25 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 311 028 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 2 088 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 670 800 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 522 125 € (2,5%).
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.