Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 3 435 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 17 660,41 € | 17 660,41 € |
| Salaire net mensuel minimum | 53 516 € / mois | 50 458 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 274 800 € | 3 709 800 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 85 875 € | 3 520 875 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 3 435 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 41 420 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 51 925 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 3 435 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 84 555,89 € | 127 369,03 € | 3 350 444,11 € |
| Année 2 | 87 781,80 € | 124 143,12 € | 3 262 662,31 € |
| Année 3 | 91 130,83 € | 120 794,09 € | 3 171 531,48 € |
| Année 4 | 94 607,56 € | 117 317,36 € | 3 076 923,92 € |
| Année 5 | 98 216,95 € | 113 707,97 € | 2 978 706,97 € |
| Année 6 | 101 964,08 € | 109 960,84 € | 2 876 742,89 € |
| Année 7 | 105 854,14 € | 106 070,78 € | 2 770 888,75 € |
| Année 8 | 109 892,58 € | 102 032,34 € | 2 660 996,17 € |
| Année 9 | 114 085,15 € | 97 839,77 € | 2 546 911,02 € |
| Année 10 | 118 437,66 € | 93 487,26 € | 2 428 473,36 € |
| Année 11 | 122 956,20 € | 88 968,72 € | 2 305 517,16 € |
| Année 12 | 127 647,13 € | 84 277,79 € | 2 177 870,03 € |
| Année 13 | 132 517,05 € | 79 407,87 € | 2 045 352,98 € |
| Année 14 | 137 572,73 € | 74 352,19 € | 1 907 780,25 € |
| Année 15 | 142 821,31 € | 69 103,61 € | 1 764 958,94 € |
| Année 16 | 148 270,14 € | 63 654,78 € | 1 616 688,80 € |
| Année 17 | 153 926,82 € | 57 998,10 € | 1 462 761,98 € |
| Année 18 | 159 799,32 € | 52 125,60 € | 1 302 962,66 € |
| Année 19 | 165 895,88 € | 46 029,04 € | 1 137 066,78 € |
| Année 20 | 172 225,01 € | 39 699,91 € | 964 841,77 € |
| Année 21 | 178 795,63 € | 33 129,29 € | 786 046,14 € |
| Année 22 | 185 616,93 € | 26 307,99 € | 600 429,21 € |
| Année 23 | 192 698,44 € | 19 226,48 € | 407 730,77 € |
| Année 24 | 200 050,13 € | 11 874,79 € | 207 680,64 € |
| Année 25 | 207 680,64 € | 4 242,61 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 3 435 000 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 41 220 € pour cette enveloppe de financement.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 274 800 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 85 875 € (2,5%).
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 50 458 €.