Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 478 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,90 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 389,98 € | 23 389,98 € |
| Salaire net mensuel minimum | 70 879 € / mois | 66 829 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 358 240 € | 4 836 240 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 111 950 € | 4 589 950 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 478 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 53 936 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 67 570 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 478 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 107 953,88 € | 172 725,88 € | 4 370 046,12 € |
| Année 2 | 112 240,15 € | 168 439,61 € | 4 257 805,97 € |
| Année 3 | 116 696,60 € | 163 983,16 € | 4 141 109,37 € |
| Année 4 | 121 330,02 € | 159 349,74 € | 4 019 779,35 € |
| Année 5 | 126 147,40 € | 154 532,36 € | 3 893 631,95 € |
| Année 6 | 131 156,05 € | 149 523,71 € | 3 762 475,90 € |
| Année 7 | 136 363,58 € | 144 316,18 € | 3 626 112,32 € |
| Année 8 | 141 777,84 € | 138 901,92 € | 3 484 334,48 € |
| Année 9 | 147 407,10 € | 133 272,66 € | 3 336 927,38 € |
| Année 10 | 153 259,86 € | 127 419,90 € | 3 183 667,52 € |
| Année 11 | 159 344,99 € | 121 334,77 € | 3 024 322,53 € |
| Année 12 | 165 671,73 € | 115 008,03 € | 2 858 650,80 € |
| Année 13 | 172 249,69 € | 108 430,07 € | 2 686 401,11 € |
| Année 14 | 179 088,83 € | 101 590,93 € | 2 507 312,28 € |
| Année 15 | 186 199,49 € | 94 480,27 € | 2 321 112,79 € |
| Année 16 | 193 592,50 € | 87 087,26 € | 2 127 520,29 € |
| Année 17 | 201 279,02 € | 79 400,74 € | 1 926 241,27 € |
| Année 18 | 209 270,77 € | 71 408,99 € | 1 716 970,50 € |
| Année 19 | 217 579,81 € | 63 099,95 € | 1 499 390,69 € |
| Année 20 | 226 218,76 € | 54 461,00 € | 1 273 171,93 € |
| Année 21 | 235 200,70 € | 45 479,06 € | 1 037 971,23 € |
| Année 22 | 244 539,28 € | 36 140,48 € | 793 431,95 € |
| Année 23 | 254 248,68 € | 26 431,08 € | 539 183,27 € |
| Année 24 | 264 343,54 € | 16 336,22 € | 274 839,73 € |
| Année 25 | 274 839,73 € | 5 840,52 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 478 000 € sur 25 ans :
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 447 800 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 53 736 € pour cette enveloppe de financement.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 66 829 €.