Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 578 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 22 387,21 € | 22 387,21 € |
| Salaire net mensuel minimum | 67 840 € / mois | 63 963 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 366 240 € | 4 944 240 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 114 450 € | 4 692 450 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 578 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 55 136 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 69 070 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 578 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 77 857,95 € | 190 788,57 € | 4 500 142,05 € |
| Année 2 | 81 191,66 € | 187 454,86 € | 4 418 950,39 € |
| Année 3 | 84 668,14 € | 183 978,38 € | 4 334 282,25 € |
| Année 4 | 88 293,44 € | 180 353,08 € | 4 245 988,81 € |
| Année 5 | 92 073,99 € | 176 572,53 € | 4 153 914,82 € |
| Année 6 | 96 016,44 € | 172 630,08 € | 4 057 898,38 € |
| Année 7 | 100 127,65 € | 168 518,87 € | 3 957 770,73 € |
| Année 8 | 104 414,90 € | 164 231,62 € | 3 853 355,83 € |
| Année 9 | 108 885,77 € | 159 760,75 € | 3 744 470,06 € |
| Année 10 | 113 548,00 € | 155 098,52 € | 3 630 922,06 € |
| Année 11 | 118 409,91 € | 150 236,61 € | 3 512 512,15 € |
| Année 12 | 123 480,01 € | 145 166,51 € | 3 389 032,14 € |
| Année 13 | 128 767,18 € | 139 879,34 € | 3 260 264,96 € |
| Année 14 | 134 280,73 € | 134 365,79 € | 3 125 984,23 € |
| Année 15 | 140 030,36 € | 128 616,16 € | 2 985 953,87 € |
| Année 16 | 146 026,18 € | 122 620,34 € | 2 839 927,69 € |
| Année 17 | 152 278,73 € | 116 367,79 € | 2 687 648,96 € |
| Année 18 | 158 798,99 € | 109 847,53 € | 2 528 849,97 € |
| Année 19 | 165 598,46 € | 103 048,06 € | 2 363 251,51 € |
| Année 20 | 172 689,06 € | 95 957,46 € | 2 190 562,45 € |
| Année 21 | 180 083,25 € | 88 563,27 € | 2 010 479,20 € |
| Année 22 | 187 794,05 € | 80 852,47 € | 1 822 685,15 € |
| Année 23 | 195 835,03 € | 72 811,49 € | 1 626 850,12 € |
| Année 24 | 204 220,29 € | 64 426,23 € | 1 422 629,83 € |
| Année 25 | 212 964,61 € | 55 681,91 € | 1 209 665,22 € |
| Année 26 | 222 083,33 € | 46 563,19 € | 987 581,89 € |
| Année 27 | 231 592,48 € | 37 054,04 € | 755 989,41 € |
| Année 28 | 241 508,84 € | 27 137,68 € | 514 480,57 € |
| Année 29 | 251 849,75 € | 16 796,77 € | 262 630,82 € |
| Année 30 | 262 630,82 € | 6 013,07 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 578 000 € sur 30 ans :
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 366 240 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 114 450 € (2,5%).
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 63 963 €.