Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 654 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,68 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 27 426,72 € | 27 426,72 € |
| Salaire net mensuel minimum | 83 111 € / mois | 78 362 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 372 360 € | 5 026 860 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 116 363 € | 4 770 863 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 654 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 054 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 218 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 4 654 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 160 524,61 € | 168 596,03 € | 4 493 975,39 € |
| Année 2 | 166 532,57 € | 162 588,07 € | 4 327 442,82 € |
| Année 3 | 172 765,41 € | 156 355,23 € | 4 154 677,41 € |
| Année 4 | 179 231,50 € | 149 889,14 € | 3 975 445,91 € |
| Année 5 | 185 939,60 € | 143 181,04 € | 3 789 506,31 € |
| Année 6 | 192 898,79 € | 136 221,85 € | 3 596 607,52 € |
| Année 7 | 200 118,42 € | 129 002,22 € | 3 396 489,10 € |
| Année 8 | 207 608,27 € | 121 512,37 € | 3 188 880,83 € |
| Année 9 | 215 378,43 € | 113 742,21 € | 2 973 502,40 € |
| Année 10 | 223 439,43 € | 105 681,21 € | 2 750 062,97 € |
| Année 11 | 231 802,10 € | 97 318,54 € | 2 518 260,87 € |
| Année 12 | 240 477,79 € | 88 642,85 € | 2 277 783,08 € |
| Année 13 | 249 478,17 € | 79 642,47 € | 2 028 304,91 € |
| Année 14 | 258 815,40 € | 70 305,24 € | 1 769 489,51 € |
| Année 15 | 268 502,13 € | 60 618,51 € | 1 500 987,38 € |
| Année 16 | 278 551,36 € | 50 569,28 € | 1 222 436,02 € |
| Année 17 | 288 976,72 € | 40 143,92 € | 933 459,30 € |
| Année 18 | 299 792,29 € | 29 328,35 € | 633 667,01 € |
| Année 19 | 311 012,63 € | 18 108,01 € | 322 654,38 € |
| Année 20 | 322 654,38 € | 6 467,71 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 654 500 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 78 362 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.