Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 698 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 156,45 € | 24 156,45 € |
| Salaire net mensuel minimum | 73 201 € / mois | 69 018 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 375 880 € | 5 074 380 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 117 463 € | 4 815 963 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 698 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 56 582 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 70 878 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 698 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 115 658,09 € | 174 219,31 € | 4 582 841,91 € |
| Année 2 | 120 070,57 € | 169 806,83 € | 4 462 771,34 € |
| Année 3 | 124 651,44 € | 165 225,96 € | 4 338 119,90 € |
| Année 4 | 129 407,07 € | 160 470,33 € | 4 208 712,83 € |
| Année 5 | 134 344,10 € | 155 533,30 € | 4 074 368,73 € |
| Année 6 | 139 469,49 € | 150 407,91 € | 3 934 899,24 € |
| Année 7 | 144 790,43 € | 145 086,97 € | 3 790 108,81 € |
| Année 8 | 150 314,40 € | 139 563,00 € | 3 639 794,41 € |
| Année 9 | 156 049,09 € | 133 828,31 € | 3 483 745,32 € |
| Année 10 | 162 002,57 € | 127 874,83 € | 3 321 742,75 € |
| Année 11 | 168 183,13 € | 121 694,27 € | 3 153 559,62 € |
| Année 12 | 174 599,56 € | 115 277,84 € | 2 978 960,06 € |
| Année 13 | 181 260,76 € | 108 616,64 € | 2 797 699,30 € |
| Année 14 | 188 176,10 € | 101 701,30 € | 2 609 523,20 € |
| Année 15 | 195 355,26 € | 94 522,14 € | 2 414 167,94 € |
| Année 16 | 202 808,32 € | 87 069,08 € | 2 211 359,62 € |
| Année 17 | 210 545,71 € | 79 331,69 € | 2 000 813,91 € |
| Année 18 | 218 578,31 € | 71 299,09 € | 1 782 235,60 € |
| Année 19 | 226 917,33 € | 62 960,07 € | 1 555 318,27 € |
| Année 20 | 235 574,53 € | 54 302,87 € | 1 319 743,74 € |
| Année 21 | 244 562,01 € | 45 315,39 € | 1 075 181,73 € |
| Année 22 | 253 892,35 € | 35 985,05 € | 821 289,38 € |
| Année 23 | 263 578,68 € | 26 298,72 € | 557 710,70 € |
| Année 24 | 273 634,54 € | 16 242,86 € | 284 076,16 € |
| Année 25 | 284 076,16 € | 5 803,34 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 698 500 € sur 25 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 375 880 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 117 463 € (2,5%).
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 69 018 €.