Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 745 500 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,75 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 24 398,10 € | 24 398,10 € |
| Salaire net mensuel minimum | 73 934 € / mois | 69 709 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 379 640 € | 5 125 140 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 118 638 € | 4 864 138 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 745 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 57 146 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 71 583 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 745 500 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 116 815,14 € | 175 962,06 € | 4 628 684,86 € |
| Année 2 | 121 271,78 € | 171 505,42 € | 4 507 413,08 € |
| Année 3 | 125 898,47 € | 166 878,73 € | 4 381 514,61 € |
| Année 4 | 130 701,65 € | 162 075,55 € | 4 250 812,96 € |
| Année 5 | 135 688,10 € | 157 089,10 € | 4 115 124,86 € |
| Année 6 | 140 864,76 € | 151 912,44 € | 3 974 260,10 € |
| Année 7 | 146 238,95 € | 146 538,25 € | 3 828 021,15 € |
| Année 8 | 151 818,13 € | 140 959,07 € | 3 676 203,02 € |
| Année 9 | 157 610,22 € | 135 166,98 € | 3 518 592,80 € |
| Année 10 | 163 623,23 € | 129 153,97 € | 3 354 969,57 € |
| Année 11 | 169 865,66 € | 122 911,54 € | 3 185 103,91 € |
| Année 12 | 176 346,26 € | 116 430,94 € | 3 008 757,65 € |
| Année 13 | 183 074,10 € | 109 703,10 € | 2 825 683,55 € |
| Année 14 | 190 058,61 € | 102 718,59 € | 2 635 624,94 € |
| Année 15 | 197 309,59 € | 95 467,61 € | 2 438 315,35 € |
| Année 16 | 204 837,21 € | 87 939,99 € | 2 233 478,14 € |
| Année 17 | 212 652,01 € | 80 125,19 € | 2 020 826,13 € |
| Année 18 | 220 764,98 € | 72 012,22 € | 1 800 061,15 € |
| Année 19 | 229 187,44 € | 63 589,76 € | 1 570 873,71 € |
| Année 20 | 237 931,23 € | 54 845,97 € | 1 332 942,48 € |
| Année 21 | 247 008,60 € | 45 768,60 € | 1 085 933,88 € |
| Année 22 | 256 432,33 € | 36 344,87 € | 829 501,55 € |
| Année 23 | 266 215,56 € | 26 561,64 € | 563 285,99 € |
| Année 24 | 276 372,00 € | 16 405,20 € | 286 913,99 € |
| Année 25 | 286 913,99 € | 5 861,24 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 745 500 € sur 25 ans :
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 56 946 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 69 709 €.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 379 640 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 118 638 € (2,5%).