Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 4 845 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,20 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 23 692,88 € | 23 692,88 € |
| Salaire net mensuel minimum | 71 797 € / mois | 67 694 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 387 600 € | 5 232 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 121 125 € | 4 966 125 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 4 845 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 58 340 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 73 075 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 4 845 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 82 398,74 € | 201 915,82 € | 4 762 601,26 € |
| Année 2 | 85 926,90 € | 198 387,66 € | 4 676 674,36 € |
| Année 3 | 89 606,11 € | 194 708,45 € | 4 587 068,25 € |
| Année 4 | 93 442,85 € | 190 871,71 € | 4 493 625,40 € |
| Année 5 | 97 443,89 € | 186 870,67 € | 4 396 181,51 € |
| Année 6 | 101 616,25 € | 182 698,31 € | 4 294 565,26 € |
| Année 7 | 105 967,25 € | 178 347,31 € | 4 188 598,01 € |
| Année 8 | 110 504,56 € | 173 810,00 € | 4 078 093,45 € |
| Année 9 | 115 236,13 € | 169 078,43 € | 3 962 857,32 € |
| Année 10 | 120 170,32 € | 164 144,24 € | 3 842 687,00 € |
| Année 11 | 125 315,79 € | 158 998,77 € | 3 717 371,21 € |
| Année 12 | 130 681,57 € | 153 632,99 € | 3 586 689,64 € |
| Année 13 | 136 277,08 € | 148 037,48 € | 3 450 412,56 € |
| Année 14 | 142 112,18 € | 142 202,38 € | 3 308 300,38 € |
| Année 15 | 148 197,14 € | 136 117,42 € | 3 160 103,24 € |
| Année 16 | 154 542,63 € | 129 771,93 € | 3 005 560,61 € |
| Année 17 | 161 159,85 € | 123 154,71 € | 2 844 400,76 € |
| Année 18 | 168 060,40 € | 116 254,16 € | 2 676 340,36 € |
| Année 19 | 175 256,41 € | 109 058,15 € | 2 501 083,95 € |
| Année 20 | 182 760,54 € | 101 554,02 € | 2 318 323,41 € |
| Année 21 | 190 585,99 € | 93 728,57 € | 2 127 737,42 € |
| Année 22 | 198 746,49 € | 85 568,07 € | 1 928 990,93 € |
| Année 23 | 207 256,43 € | 77 058,13 € | 1 721 734,50 € |
| Année 24 | 216 130,73 € | 68 183,83 € | 1 505 603,77 € |
| Année 25 | 225 385,03 € | 58 929,53 € | 1 280 218,74 € |
| Année 26 | 235 035,56 € | 49 279,00 € | 1 045 183,18 € |
| Année 27 | 245 099,31 € | 39 215,25 € | 800 083,87 € |
| Année 28 | 255 593,99 € | 28 720,57 € | 544 489,88 € |
| Année 29 | 266 538,01 € | 17 776,55 € | 277 951,87 € |
| Année 30 | 277 951,87 € | 6 363,94 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 4 845 000 € sur 30 ans :
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 484 500 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 67 694 €.