Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 870 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,90 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 62 000,69 € | 62 000,69 € |
| Salaire net mensuel minimum | 187 881 € / mois | 177 145 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 949 600 € | 12 819 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 296 750 € | 12 166 750 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 870 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 142 640 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 178 450 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 11 870 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 286 157,39 € | 457 850,89 € | 11 583 842,61 € |
| Année 2 | 297 519,17 € | 446 489,11 € | 11 286 323,44 € |
| Année 3 | 309 332,10 € | 434 676,18 € | 10 976 991,34 € |
| Année 4 | 321 614,06 € | 422 394,22 € | 10 655 377,28 € |
| Année 5 | 334 383,65 € | 409 624,63 € | 10 320 993,63 € |
| Année 6 | 347 660,26 € | 396 348,02 € | 9 973 333,37 € |
| Année 7 | 361 464,04 € | 382 544,24 € | 9 611 869,33 € |
| Année 8 | 375 815,85 € | 368 192,43 € | 9 236 053,48 € |
| Année 9 | 390 737,53 € | 353 270,75 € | 8 845 315,95 € |
| Année 10 | 406 251,65 € | 337 756,63 € | 8 439 064,30 € |
| Année 11 | 422 381,77 € | 321 626,51 € | 8 016 682,53 € |
| Année 12 | 439 152,33 € | 304 855,95 € | 7 577 530,20 € |
| Année 13 | 456 588,75 € | 287 419,53 € | 7 120 941,45 € |
| Année 14 | 474 717,49 € | 269 290,79 € | 6 646 223,96 € |
| Année 15 | 493 566,00 € | 250 442,28 € | 6 152 657,96 € |
| Année 16 | 513 162,92 € | 230 845,36 € | 5 639 495,04 € |
| Année 17 | 533 537,92 € | 210 470,36 € | 5 105 957,12 € |
| Année 18 | 554 721,90 € | 189 286,38 € | 4 551 235,22 € |
| Année 19 | 576 746,99 € | 167 261,29 € | 3 974 488,23 € |
| Année 20 | 599 646,56 € | 144 361,72 € | 3 374 841,67 € |
| Année 21 | 623 455,37 € | 120 552,91 € | 2 751 386,30 € |
| Année 22 | 648 209,50 € | 95 798,78 € | 2 103 176,80 € |
| Année 23 | 673 946,50 € | 70 061,78 € | 1 429 230,30 € |
| Année 24 | 700 705,34 € | 43 302,94 € | 728 524,96 € |
| Année 25 | 728 524,96 € | 15 481,60 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 870 000 € sur 25 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 949 600 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 296 750 € (2,5%).
Les frais de garantie (caution type Crédit Logement ou hypothèque) sont estimés à environ 142 440 € pour cette enveloppe de financement.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 177 145 €.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 187 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.