Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 770 000 € étalé sur une durée de 25 ans (300 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,90 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 61 478,36 € | 61 478,36 € |
| Salaire net mensuel minimum | 186 298 € / mois | 175 652 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 941 600 € | 12 711 600 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 294 250 € | 12 064 250 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 770 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 141 440 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 176 950 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
Financer 11 770 000 € sur 25 ans (300 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 283 746,64 € | 453 993,68 € | 11 486 253,36 € |
| Année 2 | 295 012,73 € | 442 727,59 € | 11 191 240,63 € |
| Année 3 | 306 726,14 € | 431 014,18 € | 10 884 514,49 € |
| Année 4 | 318 904,59 € | 418 835,73 € | 10 565 609,90 € |
| Année 5 | 331 566,63 € | 406 173,69 € | 10 234 043,27 € |
| Année 6 | 344 731,40 € | 393 008,92 € | 9 889 311,87 € |
| Année 7 | 358 418,86 € | 379 321,46 € | 9 530 893,01 € |
| Année 8 | 372 649,77 € | 365 090,55 € | 9 158 243,24 € |
| Année 9 | 387 445,75 € | 350 294,57 € | 8 770 797,49 € |
| Année 10 | 402 829,16 € | 334 911,16 € | 8 367 968,33 € |
| Année 11 | 418 823,38 € | 318 916,94 € | 7 949 144,95 € |
| Année 12 | 435 452,67 € | 302 287,65 € | 7 513 692,28 € |
| Année 13 | 452 742,17 € | 284 998,15 € | 7 060 950,11 € |
| Année 14 | 470 718,20 € | 267 022,12 € | 6 590 231,91 € |
| Année 15 | 489 407,94 € | 248 332,38 € | 6 100 823,97 € |
| Année 16 | 508 839,76 € | 228 900,56 € | 5 591 984,21 € |
| Année 17 | 529 043,11 € | 208 697,21 € | 5 062 941,10 € |
| Année 18 | 550 048,60 € | 187 691,72 € | 4 512 892,50 € |
| Année 19 | 571 888,16 € | 165 852,16 € | 3 941 004,34 € |
| Année 20 | 594 594,81 € | 143 145,51 € | 3 346 409,53 € |
| Année 21 | 618 203,04 € | 119 537,28 € | 2 728 206,49 € |
| Année 22 | 642 748,62 € | 94 991,70 € | 2 085 457,87 € |
| Année 23 | 668 268,78 € | 69 471,54 € | 1 417 189,09 € |
| Année 24 | 694 802,24 € | 42 938,08 € | 722 386,85 € |
| Année 25 | 722 386,85 € | 15 351,15 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 770 000 € sur 25 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 175 652 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 177 000 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.