Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 11 912 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,70 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 70 315,28 € | 70 315,28 € |
| Salaire net mensuel minimum | 213 077 € / mois | 200 901 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 952 960 € | 12 864 960 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 297 800 € | 12 209 800 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 11 912 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 143 144 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 179 080 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 11 912 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 409 944,97 € | 433 838,39 € | 11 502 055,03 € |
| Année 2 | 425 372,82 € | 418 410,54 € | 11 076 682,21 € |
| Année 3 | 441 381,28 € | 402 402,08 € | 10 635 300,93 € |
| Année 4 | 457 992,19 € | 385 791,17 € | 10 177 308,74 € |
| Année 5 | 475 228,27 € | 368 555,09 € | 9 702 080,47 € |
| Année 6 | 493 112,97 € | 350 670,39 € | 9 208 967,50 € |
| Année 7 | 511 670,75 € | 332 112,61 € | 8 697 296,75 € |
| Année 8 | 530 926,98 € | 312 856,38 € | 8 166 369,77 € |
| Année 9 | 550 907,84 € | 292 875,52 € | 7 615 461,93 € |
| Année 10 | 571 640,68 € | 272 142,68 € | 7 043 821,25 € |
| Année 11 | 593 153,78 € | 250 629,58 € | 6 450 667,47 € |
| Année 12 | 615 476,51 € | 228 306,85 € | 5 835 190,96 € |
| Année 13 | 638 639,31 € | 205 144,05 € | 5 196 551,65 € |
| Année 14 | 662 673,85 € | 181 109,51 € | 4 533 877,80 € |
| Année 15 | 687 612,87 € | 156 170,49 € | 3 846 264,93 € |
| Année 16 | 713 490,45 € | 130 292,91 € | 3 132 774,48 € |
| Année 17 | 740 341,92 € | 103 441,44 € | 2 392 432,56 € |
| Année 18 | 768 203,92 € | 75 579,44 € | 1 624 228,64 € |
| Année 19 | 797 114,48 € | 46 668,88 € | 827 114,16 € |
| Année 20 | 827 114,16 € | 16 670,34 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 11 912 000 € sur 20 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 952 960 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 297 800 € (2,5%).
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 191 200 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.