Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 479 500 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 73 859,67 € | 73 859,67 € |
| Salaire net mensuel minimum | 223 817 € / mois | 211 028 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 998 360 € | 13 477 860 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 311 988 € | 12 791 488 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 479 500 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 149 954 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 187 593 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 479 500 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 428 100,21 € | 458 215,83 € | 12 051 399,79 € |
| Année 2 | 444 344,20 € | 441 971,84 € | 11 607 055,59 € |
| Année 3 | 461 204,53 € | 425 111,51 € | 11 145 851,06 € |
| Année 4 | 478 704,61 € | 407 611,43 € | 10 667 146,45 € |
| Année 5 | 496 868,75 € | 389 447,29 € | 10 170 277,70 € |
| Année 6 | 515 722,09 € | 370 593,95 € | 9 654 555,61 € |
| Année 7 | 535 290,82 € | 351 025,22 € | 9 119 264,79 € |
| Année 8 | 555 602,08 € | 330 713,96 € | 8 563 662,71 € |
| Année 9 | 576 684,02 € | 309 632,02 € | 7 986 978,69 € |
| Année 10 | 598 565,92 € | 287 750,12 € | 7 388 412,77 € |
| Année 11 | 621 278,09 € | 265 037,95 € | 6 767 134,68 € |
| Année 12 | 644 852,08 € | 241 463,96 € | 6 122 282,60 € |
| Année 13 | 669 320,54 € | 216 995,50 € | 5 452 962,06 € |
| Année 14 | 694 717,46 € | 191 598,58 € | 4 758 244,60 € |
| Année 15 | 721 078,06 € | 165 237,98 € | 4 037 166,54 € |
| Année 16 | 748 438,88 € | 137 877,16 € | 3 288 727,66 € |
| Année 17 | 776 837,87 € | 109 478,17 € | 2 511 889,79 € |
| Année 18 | 806 314,48 € | 80 001,56 € | 1 705 575,31 € |
| Année 19 | 836 909,56 € | 49 406,48 € | 868 665,75 € |
| Année 20 | 868 665,75 € | 17 650,54 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 479 500 € sur 20 ans :
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 998 360 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 311 988 € (2,5%).
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 211 028 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 247 950 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.