Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 804 000 € étalé sur une durée de 30 ans (360 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 4,46 % :
Simulation indicative : le taux de 4,46 % utilisé pour une durée de 30 ans est purement théorique. Les prêts immobiliers sur 30 ans ne sont généralement plus proposés dans le cadre des conditions actuelles d'octroi. Cette simulation sert uniquement à illustrer un calcul et ne constitue pas une offre de financement.
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 64 572,03 € | 64 572,03 € |
| Salaire net mensuel minimum | 195 673 € / mois | 184 492 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 024 320 € | 13 828 320 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 320 100 € | 13 124 100 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 804 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 153 848 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 192 460 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
Financer 12 804 000 € sur 30 ans (360 mois) est souvent la seule alternative pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires tout en maintenant des mensualités soutenables.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 208 024,12 € | 566 840,24 € | 12 595 975,88 € |
| Année 2 | 217 494,03 € | 557 370,33 € | 12 378 481,85 € |
| Année 3 | 227 395,05 € | 547 469,31 € | 12 151 086,80 € |
| Année 4 | 237 746,75 € | 537 117,61 € | 11 913 340,05 € |
| Année 5 | 248 569,74 € | 526 294,62 € | 11 664 770,31 € |
| Année 6 | 259 885,41 € | 514 978,95 € | 11 404 884,90 € |
| Année 7 | 271 716,17 € | 503 148,19 € | 11 133 168,73 € |
| Année 8 | 284 085,55 € | 490 778,81 € | 10 849 083,18 € |
| Année 9 | 297 017,99 € | 477 846,37 € | 10 552 065,19 € |
| Année 10 | 310 539,16 € | 464 325,20 € | 10 241 526,03 € |
| Année 11 | 324 675,87 € | 450 188,49 € | 9 916 850,16 € |
| Année 12 | 339 456,12 € | 435 408,24 € | 9 577 394,04 € |
| Année 13 | 354 909,20 € | 419 955,16 € | 9 222 484,84 € |
| Année 14 | 371 065,78 € | 403 798,58 € | 8 851 419,06 € |
| Année 15 | 387 957,85 € | 386 906,51 € | 8 463 461,21 € |
| Année 16 | 405 618,87 € | 369 245,49 € | 8 057 842,34 € |
| Année 17 | 424 083,90 € | 350 780,46 € | 7 633 758,44 € |
| Année 18 | 443 389,50 € | 331 474,86 € | 7 190 368,94 € |
| Année 19 | 463 573,96 € | 311 290,40 € | 6 726 794,98 € |
| Année 20 | 484 677,29 € | 290 187,07 € | 6 242 117,69 € |
| Année 21 | 506 741,29 € | 268 123,07 € | 5 735 376,40 € |
| Année 22 | 529 809,71 € | 245 054,65 € | 5 205 566,69 € |
| Année 23 | 553 928,30 € | 220 936,06 € | 4 651 638,39 € |
| Année 24 | 579 144,82 € | 195 719,54 € | 4 072 493,57 € |
| Année 25 | 605 509,29 € | 169 355,07 € | 3 466 984,28 € |
| Année 26 | 633 073,93 € | 141 790,43 € | 2 833 910,35 € |
| Année 27 | 661 893,42 € | 112 970,94 € | 2 172 016,93 € |
| Année 28 | 692 024,86 € | 82 839,50 € | 1 479 992,07 € |
| Année 29 | 723 527,97 € | 51 336,39 € | 756 464,10 € |
| Année 30 | 756 464,10 € | 18 399,19 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 804 000 € sur 30 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 184 492 €.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 280 400 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.