Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 804 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 75 780,22 € | 75 780,22 € |
| Salaire net mensuel minimum | 229 637 € / mois | 216 515 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 024 320 € | 13 828 320 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 320 100 € | 13 124 100 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 804 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 153 848 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 192 460 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 804 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 439 231,99 € | 470 130,65 € | 12 364 768,01 € |
| Année 2 | 455 898,34 € | 453 464,30 € | 11 908 869,67 € |
| Année 3 | 473 197,09 € | 436 165,55 € | 11 435 672,58 € |
| Année 4 | 491 152,25 € | 418 210,39 € | 10 944 520,33 € |
| Année 5 | 509 788,70 € | 399 573,94 € | 10 434 731,63 € |
| Année 6 | 529 132,28 € | 380 230,36 € | 9 905 599,35 € |
| Année 7 | 549 209,86 € | 360 152,78 € | 9 356 389,49 € |
| Année 8 | 570 049,24 € | 339 313,40 € | 8 786 340,25 € |
| Année 9 | 591 679,38 € | 317 683,26 € | 8 194 660,87 € |
| Année 10 | 614 130,27 € | 295 232,37 € | 7 580 530,60 € |
| Année 11 | 637 433,02 € | 271 929,62 € | 6 943 097,58 € |
| Année 12 | 661 620,00 € | 247 742,64 € | 6 281 477,58 € |
| Année 13 | 686 724,72 € | 222 637,92 € | 5 594 752,86 € |
| Année 14 | 712 782,03 € | 196 580,61 € | 4 881 970,83 € |
| Année 15 | 739 828,08 € | 169 534,56 € | 4 142 142,75 € |
| Année 16 | 767 900,34 € | 141 462,30 € | 3 374 242,41 € |
| Année 17 | 797 037,81 € | 112 324,83 € | 2 577 204,60 € |
| Année 18 | 827 280,88 € | 82 081,76 € | 1 749 923,72 € |
| Année 19 | 858 671,48 € | 50 691,16 € | 891 252,24 € |
| Année 20 | 891 252,24 € | 18 109,45 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 804 000 € sur 20 ans :
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 280 400 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 216 515 €.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.