Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 904 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 76 372,07 € | 76 372,07 € |
| Salaire net mensuel minimum | 231 431 € / mois | 218 206 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 032 320 € | 13 936 320 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 322 600 € | 13 226 600 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 904 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 155 048 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 193 960 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 904 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 442 662,44 € | 473 802,40 € | 12 461 337,56 € |
| Année 2 | 459 458,99 € | 457 005,85 € | 12 001 878,57 € |
| Année 3 | 476 892,82 € | 439 572,02 € | 11 524 985,75 € |
| Année 4 | 494 988,19 € | 421 476,65 € | 11 029 997,56 € |
| Année 5 | 513 770,19 € | 402 694,65 € | 10 516 227,37 € |
| Année 6 | 533 264,86 € | 383 199,98 € | 9 982 962,51 € |
| Année 7 | 553 499,22 € | 362 965,62 € | 9 429 463,29 € |
| Année 8 | 574 501,40 € | 341 963,44 € | 8 854 961,89 € |
| Année 9 | 596 300,48 € | 320 164,36 € | 8 258 661,41 € |
| Année 10 | 618 926,69 € | 297 538,15 € | 7 639 734,72 € |
| Année 11 | 642 411,46 € | 274 053,38 € | 6 997 323,26 € |
| Année 12 | 666 787,31 € | 249 677,53 € | 6 330 535,95 € |
| Année 13 | 692 088,11 € | 224 376,73 € | 5 638 447,84 € |
| Année 14 | 718 348,92 € | 198 115,92 € | 4 920 098,92 € |
| Année 15 | 745 606,19 € | 170 858,65 € | 4 174 492,73 € |
| Année 16 | 773 897,73 € | 142 567,11 € | 3 400 595,00 € |
| Année 17 | 803 262,77 € | 113 202,07 € | 2 597 332,23 € |
| Année 18 | 833 742,03 € | 82 722,81 € | 1 763 590,20 € |
| Année 19 | 865 377,80 € | 51 087,04 € | 898 212,40 € |
| Année 20 | 898 212,40 € | 18 250,85 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 904 000 € sur 20 ans :
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un plafond d'endettement strict fixé à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur comprise.
Pour une acquisition dans l'ancien, comptez environ 1 032 320 € (8%). Dans le neuf, ces frais tombent à environ 322 600 € (2,5%).
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû maximum.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.