Pour financer votre projet immobilier d'un montant de 12 991 000 € étalé sur une durée de 20 ans (240 mensualités), voici les paramètres financiers calculés sur la base d'un taux d'intérêt moyen estimé à 3,73 % :
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements bancaires un seuil d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus nets du foyer (assurance comprise).
| Critère d'évaluation | Taux d'endettement 33 % | Taux d'endettement 35 % (Seuil HCSF) |
|---|---|---|
| Mensualité estimée | 76 886,97 € | 76 886,97 € |
| Salaire net mensuel minimum | 232 991 € / mois | 219 677 € / mois |
* Ces montants s'entendent pour un foyer sans autres charges ou crédits en cours.
Les frais d'acquisition (communément appelés « frais de notaire ») s'ajoutent au prix d'achat du bien. Ils se composent principalement de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et d'émoluments du notaire :
| Type de logement | Pourcentage estimé | Montant des frais de notaire | Budget global du projet |
|---|---|---|---|
| Logement Ancien | ~ 8,0 % | 1 039 280 € | 14 030 280 € |
| Logement Neuf (Sur plan) | ~ 2,5 % | 324 775 € | 13 315 775 € |
L'assurance prêt immobilier est exigée par la banque. Grâce à la Loi Lemoine, vous avez le droit de choisir une assurance externe (délégation d'assurance) à tout moment sans aucun frais :
En plus des intérêts et du notaire, la mise en place d'un prêt de 12 991 000 € nécessite des frais annexes de dossier bancaire et de garantie financière :
| Type de frais / garantie | Description | Montant estimé |
|---|---|---|
| Frais de dossier bancaire | Rémunération de la banque pour l'analyse et le montage de votre dossier (souvent négociable). | 1 500 € |
| Caution Crédit Logement | Organisme de cautionnement (une partie du fonds de garantie peut vous être restituée à la fin du prêt). | 156 092 € |
| Hypothèque / PPD | Inscription de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers auprès des services de la publicité foncière. | 195 265 € |
Si le salaire requis est trop élevé ou si vous souhaitez réduire le coût total des intérêts, vous pouvez adapter la durée de remboursement :
À noter : la simulation sur 30 ans est purement théorique. Le taux affiché pour cette durée est calculé à titre indicatif et ne correspond pas à une offre de prêt disponible.
La durée de 20 ans représente le compromis idéal choisi par la majorité des ménages en France pour financer 12 991 000 €. Elle permet d'équilibrer le montant de la mensualité sans faire exploser le coût du crédit.
Décomposition indicative de votre remboursement année par année :
| Année | Capital Remboursé | Intérêts Payés | Capital Restant Dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 445 646,81 € | 476 996,83 € | 12 545 353,19 € |
| Année 2 | 462 556,59 € | 460 087,05 € | 12 082 796,60 € |
| Année 3 | 480 107,98 € | 442 535,66 € | 11 602 688,62 € |
| Année 4 | 498 325,35 € | 424 318,29 € | 11 104 363,27 € |
| Année 5 | 517 233,98 € | 405 409,66 € | 10 587 129,29 € |
| Année 6 | 536 860,07 € | 385 783,57 € | 10 050 269,22 € |
| Année 7 | 557 230,86 € | 365 412,78 € | 9 493 038,36 € |
| Année 8 | 578 374,60 € | 344 269,04 € | 8 914 663,76 € |
| Année 9 | 600 320,66 € | 322 322,98 € | 8 314 343,10 € |
| Année 10 | 623 099,41 € | 299 544,23 € | 7 691 243,69 € |
| Année 11 | 646 742,50 € | 275 901,14 € | 7 044 501,19 € |
| Année 12 | 671 282,70 € | 251 360,94 € | 6 373 218,49 € |
| Année 13 | 696 754,07 € | 225 889,57 € | 5 676 464,42 € |
| Année 14 | 723 191,95 € | 199 451,69 € | 4 953 272,47 € |
| Année 15 | 750 632,98 € | 172 010,66 € | 4 202 639,49 € |
| Année 16 | 779 115,25 € | 143 528,39 € | 3 423 524,24 € |
| Année 17 | 808 678,25 € | 113 965,39 € | 2 614 845,99 € |
| Année 18 | 839 363,00 € | 83 280,64 € | 1 775 482,99 € |
| Année 19 | 871 212,08 € | 51 431,56 € | 904 270,91 € |
| Année 20 | 904 270,91 € | 18 374,01 € | 0,00 € |
Vous hésitez sur le budget global de votre achat immobilier ? Calculez la mensualité et le salaire requis pour des montants proches de 12 991 000 € sur 20 ans :
Pour respecter le taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF, votre foyer doit afficher un revenu net mensuel d'au moins 219 677 €.
C'est possible via un prêt à 110 %, mais les organismes bancaires exigent alors une excellente tenue de compte et des revenus professionnels particulièrement stables.
Vous pouvez faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur via la Loi Lemoine ou allonger la durée d'emprunt si votre situation le permet.
Il est recommandé de prévoir au moins 10% d'apport personnel (soit environ 1 299 100 €) pour financer les frais de notaire et la garantie bancaire.
Mise à jour des taux : les taux affichés pour cette simulation proviennent des données enregistrées pour septembre 2026 dans notre fichier de référence. Consultez prochainement notre page dédiée aux taux immobiliers pour retrouver la méthode de calcul et l'historique des taux.